お客様「ノダチさん、不動産の売買を考えているんですが…最近よく聞く“契約不適合責任”って何ですか？
難しそうで心配なんです…😥」
ノダチ「ご安心ください！
“契約不適合責任”は、不動産取引でとても重要ですが、ポイントを押さえれば難しくありません。
今日は対話形式で、初心者の方でもスッキリ理解できるように解説しますね✨」
🧩【第1章：契約不適合責任とは？】
お客様「まず、契約不適合責任ってどんなものなんですか？」
ノダチ「一言で言うと――
『売主が約束した状態と違うものを買主が受け取った場合、売主が責任を負う制度』 です。
例えば、売買契約書に
- 雨漏りなし
- シロアリ被害なし
- 給排水設備は正常
- 境界トラブルなし
と書いてあったのに、実際は違っていた場合などですね。」
お客様「あ、なんとなくわかってきました！
昔は“瑕疵担保責任”って言ってましたよね？」
ノダチ「そうです！
2020年4月の民法改正で“瑕疵担保責任”は廃止され、
今は 契約不適合責任 に一本化されています。」
🏚【第2章：どんな場合に契約不適合責任が発生する？】
ノダチ「契約不適合責任が発生するのは、主に次の4つです👇」
✔① 目的物の種類・品質・数量が違う場合
例）「4LDK」と聞いていたのに実は3LDKだった
例）「新品設備」と聞いていたのに中古品が付いていた
✔② 設備や建物に不具合があった場合
例）雨漏り、シロアリ、配管故障など
✔③ 境界・越境などの土地トラブルがあった場合
例）隣地のブロック塀が越境していた
例）境界標がないのに説明がなかった
✔④ 権利関係に問題がある場合
例）抵当権抹消されていない
例）違法建築なのに説明されなかった
お客様「購入後に気づいたらショックですね😨」
ノダチ「だからこそ、不動産会社が事前にしっかり調査して、
“契約書と重説で正しく説明する”ことがものすごく大事なんです。」
📝【第3章：買主が取れる4つの権利】
ノダチ「契約不適合が見つかったとき、買主には次の4つの権利があります👇」
🟦① 追完請求（修理・補修を求める）
「直してください」と売主に求める権利。
🟦② 代金減額請求（値引き交渉が可能）
修理が難しい場合はその分値引きを要求できます。
🟦③ 損害賠償請求
不具合によって損害が生じたら請求できます。
🟦④ 契約解除（重大な場合）
例）住めないレベルの重大な不適合
→ 契約の白紙撤回も可能。
お客様「え、そんなに買主に有利なんですか？」
ノダチ「その分、売主は“告知義務”をしっかり果たす必要がありますね。」
⏱【第4章：契約不適合責任の期間は？】
お客様「いつまで売主は責任を負うんですか？」
ノダチ「一般的には 引渡し日から2〜3ヶ月 が多いですね。」
お客様「意外と短いんですね？」
ノダチ「個人間売買では、売主が一般の個人の場合、
“無制限に責任を負わせるのは酷”という考え方があるためです。
ただし、
中古戸建の雨漏り・シロアリ・給排水だけは3ヶ月が多い
など、物件や地域の商慣習もあります。」
🏢【第5章：業者売主の場合はもっと長い】
お客様「不動産会社が売主の場合はどうですか？」
ノダチ「その場合は 法律で2年間は契約不適合責任があります！
これは買主を保護するために決められています。」
🚫【第6章：売主が“免責”できるケース】
お客様「売主が個人の場合は免責できますか？」
ノダチ「できます。
契約書に
『契約不適合責任を負わないものとする』
と書けば免責可能です。
ただし、
知っていた不具合を隠して売った場合は免責できません。
（重要事項説明義務違反・告知義務違反）」
🧭【第7章：ノダチのスタンス】
お客様「ノダチさんはどう考えていますか？」
ノダチ「私は、売主様から“正直にすべて”教えていただくよう徹底しています。
なぜなら…
- 買主の安心につながる
- トラブルが減る
- 結果として売主にもプラスになる
からです。
不動産売買は“安心できる説明”が最も重要ですからね😊」
🧠【第8章：まとめ】
⭐ 契約不適合責任とは
→ 売主が約束した内容と違うものを引き渡したときの責任
⭐ 買主の4つの権利
- 追完
- 代金減額
- 損害賠償
- 契約解除
⭐ 責任期間
- 個人売主：2〜3ヶ月が多い（要契約書確認）
- 業者売主：法律で2年間
⭐ 売主でも免責できる（ただし告知義務違反はNG）
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