👨🦰 お客様
「ノダチさん、この前物件の図面を見てたら“契約不適合免責”って備考欄に書いてあったんですけど…正直、漢字だらけで怖い印象です💦 これってどういう意味なんですか？」
👨💼 ノダチ
「そうですよね😊 初めて見ると“免責”っていう言葉が少しドキッとしますよね。
簡単に言うと、“売主さんが契約不適合責任を負わない”という条件付きで売買するという意味です。」
1. 「契約不適合責任」とは？
👨💼 ノダチ
「まず“契約不適合責任”とは、不動産を売買したときに、契約で説明されていた内容と実際の物件が違っていた場合に、売主が責任を負う制度のことです。」
👨🦰 お客様
「例えばどんな場合ですか？」
👨💼 ノダチ
「例えば、契約書では『雨漏りなし』と書いてあったのに、実際は天井から雨漏りがしていた場合や、シロアリ被害があるのに説明がなかった場合などですね。」
2. 「免責」とはどういうこと？
👨💼 ノダチ
「“免責”というのは、その責任を免除するということです。
つまり“契約不適合免責”とは、売主は引き渡し後に物件の不具合が見つかっても責任を負わないという条件で売買することです。」
👨🦰 お客様
「じゃあ、もし雨漏りや故障があっても、自分で直さないといけないってことですか？」
👨💼 ノダチ
「そうです。修理費用や損害は買主が負担することになります。」
3. 免責でも例外がある
👨💼 ノダチ
「ただし、大事なポイントがあります。
売主がその不具合を知っていて、あえて告げなかった場合（告知義務違反）は、免責があっても無効になるんです。」
👨🦰 お客様
「え！じゃあ、わざと隠してた場合は責任を取ってもらえるんですか？」
👨💼 ノダチ
「そうです。例えば、以前から雨漏りしていることを売主が知っていたのに、重要事項説明や契約書に記載しなかった場合、それは免責の範囲外です。
裁判でも“知っていて告げなかった”ことが認められれば、売主に修補や損害賠償を求めることができます。」
4. なぜ免責条件が付くのか？
👨💼 ノダチ
「免責が付くケースは、主に2つです。」
1️⃣ 売主が個人で、住んでいない（空き家や相続物件）
→ 現状を細かく把握していないので、責任を負えない
2️⃣ 築年数が古い中古物件
→ どこかに不具合があっても不思議ではないため、現状渡しにする
5. 買主が注意すべきこと
👨💼 ノダチ
「契約不適合免責の物件を買うときは、引渡し後の修理費を自分で負担するリスクがあることを理解しておく必要があります。」
👨🦰 お客様
「じゃあ、買う前にしっかりチェックしたほうがいいですね。」
👨💼 ノダチ
「その通りです。おすすめは「ホームインスペクション（住宅診断）」を活用して、構造や設備の状態を事前に確認することです。」
6. 明石・大久保エリアでの事例
👨💼 ノダチ
「明石市大久保周辺の中古戸建やマンションでも、相続で受け継いだ空き家や長年放置されていた物件は、契約不適合免責で売りに出されることが多いです。
こういう場合は、事前の調査で雨漏りやシロアリ、給排水設備の不具合などを確認しておくことが大切です。」
7. 免責物件のメリットもある？
👨💼 ノダチ
「現状渡しなので、価格が相場より安く設定されていることが多いです。
自分でリフォームやリノベーションを予定している人には、むしろ好条件な場合もあります。」
8. 契約書での確認ポイント
👨💼 ノダチ
「契約時には、“契約不適合免責”と書かれている箇所を必ず確認し、あわせて“物件状況確認書（告知書）”の内容もチェックしましょう。
免責であっても売主が知っていた事実を隠すことは許されないという法律のルールは守られます。」
9. まとめ
👨💼 ノダチ
「“契約不適合免責”は、引渡し後の不具合について売主が責任を負わない条件のことです。
ただし、売主が知っていて告げなかった事実は免責の対象外です。
買主としては事前調査と契約書・告知書の確認が非常に大切です。」
👨🦰 お客様
「これで安心して判断できそうです！ありがとうございます。」
👨💼 ノダチ
「明石・大久保エリアでの不動産売買は、こうしたリスクも含めて丁寧にご説明しますのでお任せください😊」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
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