本日は、新築戸建てをご検討中の方が必ずと言っていいほど悩む「住宅ローン」について深掘りします！特に、最近また注目されている「フラット35」と「民間銀行」の違い、そして意外と知られていない「フラット35の買取型と保証型の違い」を解説いたします。
第一章：フラット35 vs 民間銀行、何が違うの？🤔
お客様：ノダチさん、こんにちは！今度、大久保駅周辺で新築を見に行く予定なんですが、不動産屋さんから「フラット35」か「民間ローン」か選んでおいてくださいって言われて…。正直、違いがさっぱりで不安なんです💦
ノダチさん：こんにちは！そのお悩み、家探しを始めたばかりの方は皆さん同じですよ😊 ざっくり言うと、「安心（固定）のフラット」か、「安さ（変動）の民間」か、という選択になります。
お客様：安心と安さ…？具体的に何がそんなに違うんですか？
ノダチさん：主な違いを比較表にしてみました！👇
| 項目 | フラット35 | 民間銀行（ネット銀・地銀） |
| 金利タイプ | 全期間固定金利のみ！完済まで安心✨ | 変動金利が主流。今は超低金利。 |
| 審査基準 | 「人」より「物件の質」を重視🏠 | 「物件」より「人（年収・勤続年数）」を重視👤 |
| 保証料 | 0円！初期費用を抑えられます💰 | 数十万円〜数百万円かかるケースも😱 |
| 団体信用生命保険 | 加入は任意。健康に不安があっても検討可🙆 | 原則加入必須。健康状態が重要。 |
お客様：なるほど！フラット35は「物件」をしっかり見るんですね。以前見せていただいた資料にも、新築なら「検査済証」の交付が条件になると書いてありましたよね？
ノダチさん：よく覚えていらっしゃいますね！👏 フラット35は国（住宅金融支援機構）がバックアップしているローンなので、「技術基準を満たした高品質な家」には長く低金利で貸しましょう、というスタンスなんです。
お客様：逆に民間銀行は、僕自身の年収や勤め先を厳しく見るってことか…。
ノダチさん：その通りです。ですから、自営業の方や転職して間もない方、あるいは健康上の理由で一般の団信に入りにくい方にとって、フラット35は非常に心強い味方になるんですよ😇
第二章：フラット35の「買取型」と「保証型」って何！？🤯
お客様：フラット35の良さは分かりました！でも調べてみると、フラット35の中にさらに「買取型」と「保証型」があるって出てきたんですよ…。もうパニックです🤯
ノダチさん：あはは、そこが住宅ローンの迷宮ですよね（笑）。実は、「保証型」の方が金利が低いことが多いんですよ。
お客様：えっ！？同じフラット35なのに金利が違うんですか？
ノダチさん：そうなんです！仕組みをシンプルに解説しますね。
1. 買取型（スタンダードなフラット）
- 仕組み：銀行が貸したローンを、機構が「買い取る」形。
- 特徴：全国どの窓口でもほぼ同じ条件。頭金が少なくても借りやすいのがメリットです。
2. 保証型（最近人気の低金利タイプ）
- 仕組み：銀行が貸したローンを、機構が「保証する」形。
- 特徴：頭金を1割〜2割以上入れるのが条件ですが、その分「買取型」よりも金利が低く設定されています。
お客様：えー！頭金がある程度用意できるなら「保証型」の方が絶対お得じゃないですか！😲
ノダチさん：そうなんです！さらに保証型は、金融機関ごとに独自のサービス（団信の特約が手厚いなど）を上乗せしていることが多いので、比較しがいがありますよ。
第三章：ローンを組む時の「隠れた注意点」⚠️
お客様：よし、うちは頭金を頑張って「保証型」を検討してみようかな！何か気をつけることはありますか？
ノダチさん：実務的なところで言うと、いくつか大事なポイントがあります。まず、住宅ローン控除の手続き。これは適用要件や控除額について、最終的には税務署などでご自身で確認していただく必要があります。
お客様：あ、契約書案の注意書きにありましたね。「控除額は借入期間や実行時期で異なる」って。
ノダチさん：そうです。それと、フラット35を使う場合は物件が技術基準に適合しているか確認する「適合証明書」の取得費用が別途かかります。これも諸費用として見ておきましょう。
お客様：諸費用もバカになりませんよね😅 そういえば、以前の資料に「表示登記費用11万円」とか「振込手数料は買主負担」とかありましたけど、これもローンに関わりますか？
ノダチさん：はい、それらを含めて融資を受ける場合もあります。ただ、第4条の特約にもある通り、「契約後の転職や退職、新規の借入」が原因で審査が通らなくなった場合は、ローン特約（白紙撤回）が使えない可能性があるので、引渡しまでお仕事や借入状況は絶対に変えないでくださいね！🙅♂️
第四章：まとめ「あなたに合うのはどっち？」🌈
お客様：ノダチさん、今日もありがとうございました！モヤモヤが晴れました。
ノダチさん：お役に立てて光栄です！最後に、選び方の目安をまとめましょう。
- 民間銀行が向いている人 📈
- とにかく今の金利の低さを優先したい。
- 一部上場企業や公務員など、勤続年数や属性に自信がある。
- 団信の疾病保障などを充実させたい。
- フラット35（買取型）が向いている人 🏠
- 完済まで支払額を固定して、将来の安心を買いたい。
- 頭金があまり用意できないが、全期間固定がいい。
- フラット35（保証型）が向いている人 💎
- 固定金利がいいけれど、少しでも金利を下げたい。
- 頭金を10%〜20%以上しっかり用意できる。
ノダチさん：住宅ローンは35年の長いお付き合いです。目先の数字だけでなく、将来の家族計画や「もしも」の時の備えを考えて選んでいきましょう！
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「株式会社nodachi」は、明石市大久保町で一人で営む小さな不動産会社です🏡✨
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