👨💼ノダチ
「今日は、不動産売却に関わるときに気をつけたい 『土壌汚染』 についてお話ししていきますね😊」
👨🦰お客様
「土壌汚染…って、工場跡地とか大きな土地の話じゃないんですか？住宅の売却にはあまり関係ないように思うんですが…💦」
👨💼ノダチ
「実はそう思っている方、多いんです。でも、明石や大久保周辺でも 工場跡地・ガソリンスタンド跡地・自動車整備工場跡地 などでは、土壌汚染が見つかるケースがありますし、住宅地でも『過去に何があった土地か』によってはリスクがあるんですよ。」
🌱 土壌汚染って何？
👨💼ノダチ
「土壌汚染とは、土地に有害物質が染み込んでしまい、人の健康や環境に悪影響を与える状態のことを言います。代表的なものに、鉛・ヒ素・六価クロム・シアン化合物・トリクロロエチレン などがあります。」
👨🦰お客様
「名前だけでも怖いですね…😨」
👨💼ノダチ
「ええ、聞きなれない言葉が多いですよね。ただし、すべての土地が危ないわけではなくて、『一定の用途や過去の利用状況』で可能性があると考えられます。たとえば、自動車修理工場や金属加工工場があった場所では、油や溶剤が地中に残っている可能性があるんです。」
📜 法律上のルール（土壌汚染対策法）
👨💼ノダチ
「土壌汚染については 土壌汚染対策法 という法律で管理されています。ポイントを簡単にまとめると：
- 一定規模以上の土地の形質変更（掘削工事など）をする場合、調査義務がある
- 有害物質使用特定施設の跡地では調査が必要になる
- 調査の結果、基準を超える汚染が確認されると、都道府県知事が対策命令を出す
となっています。」
👨🦰お客様
「なるほど…つまり売却するときも、土地の過去の利用状況が重要になるってことですね。」
👨💼ノダチ
「その通りです！たとえば工場跡地を売却する場合、買主から『土壌調査をしてください』と求められることもありますし、調査結果次第では価格交渉につながることもあります。」
💰 土壌汚染があると売却価格はどうなる？
👨🦰お客様
「もしも汚染が見つかったら、売却は難しいんでしょうか？」
👨💼ノダチ
「難しい、というより 価格に大きく影響する 場合があります。理由は簡単で、買主が『除去費用』を負担しなければならない可能性があるからです。
例えば、除去費用は １㎡あたり数千円〜６万円程度 と言われていて、土地の面積や汚染の程度によっては 数百万円単位 になることもあります💸」
👨🦰お客様
「うわぁ、それはインパクト大きいですね…！」
👨💼ノダチ
「ええ。でもだからといって『売れない』わけではありません。たとえば、
- 解体や整地を前提に購入する事業者
- 駐車場や倉庫として利用する法人
- 隣地を所有していてまとめて使いたい方
など、ニーズはちゃんとあります。大事なのは リスクを理解して、適切な価格設定や契約条件を決めること なんです。」
⚖ 契約上の注意点（停止条件付契約や免責）
👨💼ノダチ
「売買契約を結ぶ際には、土壌汚染に関する条項をどう扱うかが大切です。
- 停止条件付契約
調査をして問題がなければ契約成立、汚染があれば白紙解除できるという条件。 - 契約不適合責任の免責
『土壌汚染があっても売主は責任を負いません』とする特約。ただし、買主の理解と合意が必要。
こういった調整をきちんとしておくと、トラブルを防げます。」
👨🦰お客様
「素人だと難しすぎますね…。やっぱり専門家に任せないと💦」
👨💼ノダチ
「そのために、私たち不動産会社がいるんです😊」
👨💼ノダチ
「実際に明石市や大久保エリアでも、過去に自動車関連の工場や倉庫だった土地が売りに出るケースがあります。その際、買主は必ずといっていいほど 『土壌汚染リスク』 を気にされます。
でも、『どういう契約にするか』『どんな使い道があるか』を整理すれば、売却は十分に可能なんですよ。」
👨🦰お客様
「そう聞くと安心しますね😊」
✅ まとめ
👨💼ノダチ
「最後に、今日のお話をまとめます。
- 土壌汚染は工場跡地や自動車整備工場跡地などでリスクがある
- 汚染が見つかると除去費用がかかり、価格に影響する
- 契約条件の工夫で売却は可能
- 明石・大久保でも事例があり、地域特性を踏まえた対応が大切
ということです。
不動産売却は『建物や立地条件』だけでなく、『土地の安全性』も大事な要素なんです。」
👨🦰お客様
「勉強になりました！土壌汚染って難しそうだけど、ちゃんと相談すれば安心ですね。」
👨💼ノダチ
「はい！nodachiは地域密着の小さな不動産会社ですので、専門的な内容もできる限りわかりやすくご説明しますし、調査や契約のサポートも責任を持って行います💪
明石・大久保での不動産売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください✨
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
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メール：info@nodachi.info
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