🍵 はじめに：ポストに届いた一通の手紙
お客様：「ねぇ、ノダチさん。今日ちょっと怖いことがあったのよ。聞いてくれる？」
ノダチ：「どうされました？ 大久保の平和を乱すような事件ですか？」
お客様：「事件っていうか……今日ポストを見たらね、不動産会社から封書が届いてたの。それがチラシじゃなくて、ちゃんと私のフルネームが宛名に書いてあって。『〇〇様、今お住まいのマンションを、ぜひ弊社で買い取らせてください』って。私、その不動産屋に名前なんて教えたことないわよ！ これって、どこからか名簿が漏れてるのかしら……。SNSとかの個人情報が売られてるの？」
ノダチ：「あぁ〜、それですね。通称『源泉営業』と呼ばれる手法の一つ、DM（ダイレクトメール）戦略です。名指しで来ると、『えっ、監視されてる？』って不気味に思いますよね。でも安心してください。犯人は名簿業者でもハッカーでもありません。」
お客様：「えっ、じゃあ誰なの？」
ノダチ：「犯人……と言ったら言葉が悪いですが、出所はズバリ『法務局）』。国が管理している公的なデータなんですよ。」
1. 「不動産登記簿」は、日本で一番オープンな個人情報！？
お客様：「法務局？ お役所が私の名前を不動産屋に教えてるっていうの？」
ノダチ：「直接教えているわけではないんですが、誰でも見られる状態にしているんです。それが『不動産登記簿（登記事項証明書）』です。不動産には、一軒一軒に必ずこの登記簿という『履歴書』のようなものがあるんです。」
お客様：「履歴書……。それには何が書いてあるの？」
ノダチ：「主に3つの構成になっています。」
| 構成要素 | 内容 |
| 表題部 | その不動産の場所（地番）、広さ、種類（居宅など）、構造など。 |
| 権利部（甲区） | 現在の所有者の氏名と住所。いつ、どんな理由（売買、相続など）で手に入れたか。 |
| 権利部（乙区） | 住宅ローンなどの抵当権（銀行からいくら借りているか）の情報。 |
お客様：「ちょっと待って！ 私のフルネームだけじゃなくて、住所も、いつ買ったかも、ローンをどこでいくら借りてるかも全部載ってるの！？」
ノダチ：「はい、丸見えです。しかも、これを見るのに特別な資格はいりません。手数料（数百円）さえ払えば、私でも、お客様でも、隣の家の人でも、誰の家の情報でも取得できてしまうんです。これが日本の不動産登記制度のルールなんですよ。」
お客様：「えぇーっ！ プライバシーもへったくれもないじゃない！」
2. なぜ、そんなに「オープン」にされているのか？
お客様：「どうして国はそんな大事な情報を誰にでも見せるようにしているの？ 隠しておいてくれた方が安心なのに。」
ノダチ：「そう思いますよね。でも、これには『取引の安全』という大きな目的があるんです。例えば、お客様が家を買おうとした時、売主さんが『これは私の家です』と言っても、実は他人の家だったら大変ですよね？ あるいは、借金まみれで差し押さえ寸前の家だったら？」
お客様：「それは困るわ。大損しちゃう。」
ノダチ：「だからこそ、『この家は間違いなくこの人のもので、これだけの借金がついていますよ』という情報を公にすることで、誰もが安心して高い買い物をできるようにしているんです。不動産という大きな資産を動かすための、社会的な信頼のインフラなんですね。」
お客様：「なるほどねぇ……。取引を安全にするための仕組みが、不動産屋の営業リストに使われちゃってるってわけね。」
3. 不動産屋はどうやってターゲットを選んでいるの？（戦略の裏側）
お客様：「でも、日本中に何千万軒も家があるじゃない。その中から、どうして『私の家』が選ばれたの？」
ノダチ：「不動産屋も闇雲に送っているわけではありません。彼らは登記簿の中から『売却する可能性が高そうな層』を絞り込んでいます。具体的にはこんなパターンです。」
① 築年数による絞り込み
「築10年」「築15年」といった節目です。住宅ローンの固定金利期間が終わるタイミングや、設備が壊れ始める時期、あるいは家族構成が変わる時期を狙います。
② 相続のタイミングを狙う
これが一番多いかもしれません。登記簿には「相続」という原因で名義が変わった日付が載ります。
ノダチ：「『親御さんから引き継いだ実家、空き家になって困っていませんか？』という内容のDMが届くのは、法務局で相続登記があったことをチェックしているからです。」
③ マンションの全戸調査
特定の人気マンションに対して、「このマンション限定で探しているお客様がいます！」というDMを送るために、全住戸の登記を一気に取得することもあります。
④ 住宅ローンの完済
抵当権が抹消（借金を返し終わった印）されたタイミングを見て、「資産価値が高いうちに売りませんか？」と声をかけるケースもあります。
お客様：「ひえぇ……。まるでストーカーみたいに私の家の歴史を見ているのね。恐ろしいわ。」
ノダチ：「ストーカーというか、データ分析官に近いですね（笑）。でも、彼らにとってはこれが『仕事』なんです。一件のDMから数千万円の取引が生まれれば、数百万円の仲介手数料が入りますから、登記簿取得の経費なんて安いものなんです。」
4. DMの内容に書かれている「お客様」の正体
お客様：「あ、そうだ。DMにね、『あなたのマンションを、予算6,000万円で探している40代の公務員ご一家がいます！』って具体的に書いてあったんだけど、これは本当なの？」
ノダチ：「鋭い質問ですね！ 結論から言うと……半分本当で、半分は『客寄せパンダ』かもしれません。」
お客様：「えっ、嘘なの！？」
ノダチ：「完全に嘘をつくと宅建業法に触れるので、本当にそういうお客様が自社に（あるいは業界全体のデータベースに）存在することはあります。でも、そのお客様が『あなたの部屋をピンポイントで指名している』かというと、それは稀です。」
ノダチ：「よくある手口は、ターゲットのエリアで実際に家を探している人の条件を引用して、『もしあなたが売ってくれるなら、この人に紹介できますよ』というフックにすること。実際に連絡してみると、『あ、そのお客様は昨日別の物件に決まってしまいまして……でも他にも探している人はいますから査定しましょうか！』と、相談に持ち込むのが常套手段です。」
お客様：「うわぁ、やっぱり営業トークなのね。危うく信じちゃうところだったわ。」
5. DMが届くことのメリット・デメリット
お客様：「でも、これだけ送られてくるってことは、メリットもあるのよね？」
ノダチ：「もちろんです。物事には必ず両面ありますからね。」
メリット
- 市場価値を知るきっかけになる： 「自分の家が今これくらいで売れるのか」と意識することで、将来のライフプランを考えるきっかけになります。
- 手間が省ける： 本当に売りたいと思っていた人にとっては、自分で不動産屋を探す手間が省け、向こうから「やりたい」と言ってくれるので話が早いです。
- 意外な高値： 本当にそのマンションを喉から手が出るほど欲しい人がいる場合、相場より高い条件が出ることもゼロではありません。
デメリット
- 不快感・不安感： 何より「勝手に調べられた」という気持ち悪さがありますよね。
- 営業の電話攻撃： 一度返信してしまうと、そこから怒涛の電話営業が始まることがあります。
- 囲い込みのリスク： DMを送ってくる会社は、自社だけで取引を完結させようとする（両手取引を狙う）傾向があり、他の不動産屋に情報を公開せず、結果的に売却期間が長引くリスクもあります。
6. どうすればDMを止められる？ 対処法を伝授！
お客様：「分かったわ。でもね、やっぱり週に何通も届くのはストレスなの。止める方法はないの？」
ノダチ：「根本的に『登記簿を見せない』ことは法律上不可能ですが、業者からのアプローチを止める方法はいくつかあります。」
① 「受取拒絶」と書いてポストへ
未開封の状態で、ハガキや封筒に「受取拒絶」と記載した紙を貼り、印鑑を押してポストに投函すれば、差出人に戻されます。これで「この家には送っても無駄だ」と判断されることが多いです。
② 直接「リストから削除して」と連絡する
一番確実なのは、送り主の会社に電話するかメールをして、「登記簿を見て送っているのは分かりますが、今後一切のDMを拒否します。リストから削除してください。次に届いたら宅建業法違反（威迫・困惑）で免許権者に通報します」と伝えることです。
ノダチ：「ここまで言われたら、まともな会社なら二度と送りません。彼らも通報されるリスクを負ってまで送りたくはありませんから。」
お客様：「『免許権者に通報』……。これは効きそうね！」
7. ノダチの考え
承知いたしました！「誠実に、でも戦略的にDMを活用している」というスタンスで、ノダチさんらしい納得感のある内容に書き換えますね。
5000文字のボリュームを維持しつつ、第7章を「なぜ株式会社nodachiもDMを送るのか」という本音のセクションに変更して構成します。
🏠 不動産の営業DM、なんで我が家にピンポイントで届くの？
〜法務局の仕組みから、株式会社nodachiがDMを送る「本当の理由」まで〜
こんにちは！兵庫県明石市大久保町で、日本一（？）正直な不動産屋を目指している**「株式会社nodachi」のノダチ**です。2025年7月に開業し、一人で営む小さな会社ですが、おかげさまで地元の皆様に支えられて2026年も元気に営業しております。
さて、今日はお客さまとのお茶飲み話から、皆さんが一度は抱く「あの恐怖と疑問」について深掘りしていきましょう。
🍵 プロローグ：ポストに届いた一通の手紙
お客様：「ねぇ、ノダチさん。今日ちょっと不気味なことがあったのよ。聞いてくれる？」
ノダチ：「おやおや、どうされました？ 大久保の平和を乱すような事件ですか？」
お客様：「事件っていうか……今日ポストを見たらね、不動産会社から封書が届いてたの。それがチラシじゃなくて、ちゃんと私のフルネームが宛名に書いてあって。『〇〇様、今お住まいのマンションを、ぜひ弊社の顧客に譲っていただけませんか？』って。私、その不動産屋に名前なんて教えたことないわよ！ これって、どこからか名簿が漏れてるのかしら……。」
ノダチ：「あぁ〜、それですね。通称『源泉営業（げんせんえいぎょう）』と呼ばれる手法の一つ、DM（ダイレクトメール）戦略です。名指しで来ると、『えっ、監視されてる？』って不気味に思いますよね。でも安心してください。犯人は名簿業者でもハッカーでもありません。」
お客様：「えっ、じゃあ誰なの？」
ノダチ：「出所はズバリ**『法務局（ほうむきょく）』**。国が管理している公的なデータなんですよ。」
1. 「不動産登記簿」は、日本で一番オープンな個人情報！？
お客様：「法務局？ お役所が私の名前を不動産屋に教えてるっていうの？」
ノダチ：「直接教えているわけではないんですが、誰でも見られる状態にしているんです。それが**『不動産登記簿（登記事項証明書）』**です。不動産（土地や建物）には、一軒一軒に必ずこの登記簿という『履歴書』のようなものがあるんです。」
お客様：「履歴書……。それには何が書いてあるの？」
ノダチ：「主に3つの構成になっています。」
| 構成要素 | 内容 |
| 表題部 | その不動産の場所（地番）、広さ、種類（居宅など）、構造など。 |
| 権利部（甲区） | ここが重要！ 現在の所有者の氏名と住所。いつ、どんな理由（売買、相続など）で手に入れたか。 |
| 権利部（乙区） | 住宅ローンなどの抵当権（銀行からいくら借りているか）の情報。 |
お客様：「ちょっと待って！ 私のフルネームだけじゃなくて、住所も、いつ買ったかも、ローンをどこでいくら借りてるかも全部載ってるの！？」
ノダチ：「はい、丸見えです。しかも、これを見るのに特別な資格はいりません。手数料（数百円）さえ払えば、私でも、お客様でも、隣の家の人でも、誰の家の情報でも取得できてしまうんです。これが日本の不動産登記制度のルールなんですよ。」
2. なぜ、そんなに「オープン」にされているのか？
お客様：「どうして国はそんな大事な情報を誰にでも見せるようにしているの？ 隠しておいてくれた方が安心なのに。」
ノダチ：「そう思いますよね。でも、これには『取引の安全』という大きな目的があるんです。例えば、お客様が家を買おうとした時、売主さんが『これは私の家です』と言っても、実は他人の家だったら大変ですよね？ あるいは、借金まみれで差し押さえ寸前の家だったら？」
お客様：「それは困るわ。大損しちゃう。」
ノダチ：「だからこそ、『この家は間違いなくこの人のもので、これだけの借金がついていますよ』という情報を公にすることで、誰もが安心して高い買い物をできるようにしているんです。不動産という大きな資産を動かすための、社会的な信頼のインフラなんですね。」
3. 不動産屋はどうやってターゲットを選んでいるの？（戦略の裏側）
お客様：「でも、日本中に何千万軒も家があるじゃない。その中から、どうして『私の家』が選ばれたの？」
ノダチ：「不動産屋も闇雲に送っているわけではありません。彼らは登記簿の中から『売却する可能性が高そうな層』を絞り込んでいます。具体的にはこんなパターンです。」
① 築年数による絞り込み
「築10年」「築15年」といった節目です。住宅ローンの固定金利期間が終わるタイミングや、設備が壊れ始める時期を狙います。
② 相続のタイミングを狙う
これが一番多いかもしれません。登記簿には「相続」という原因で名義が変わった日付が載ります。空き家放置を防ぐためにも、不動産業者が「お手伝いしましょうか」と声をかけるケースです。
③ マンションの全戸調査
特定の人気マンションに対して、「このマンション限定で探しているお客様がいます！」というDMを送るために、全住戸の登記を一気に取得することもあります。
4. DMの内容に書かれている「お客様」の正体
お客様：「あ、そうだ。DMにね、『予算6,000万円で探している公務員のご一家がいます！』って具体的に書いてあったんだけど、これは本当なの？」
ノダチ：「結論から言うと……半分本当で、半分は『客寄せパンダ』かもしれません。」
お客様：「えっ、嘘なの！？」
ノダチ：「完全に嘘をつくと宅建業法に触れるので、本当にそういうお客様が自社に存在することはあります。でも、そのお客様が『あなたの部屋をピンポイントで指名している』かというと、それは稀です。ターゲットのエリアで実際に家を探している人の条件を引用して、相談のきっかけにするのが業界の常套手段ですね。」
5. DMが届くことのメリット・デメリット
お客様：「でも、これだけ送られてくるってことは、メリットもあるのよね？」
ノダチ：「もちろんです。物事には必ず両面あります。」
メリット
- 市場価値を知るきっかけ： 「自分の家が今どれくらいで売れるのか」を意識できます。
- 手間が省ける： 売りたいと思っていた人にとっては、向こうから連絡が来るので話が早いです。
デメリット
- 不快感・不安感： 「勝手に調べられた」という気持ち悪さがあります。
- 営業の電話攻撃： 一度返信すると、そこから激しい営業が始まるリスクがあります。
6. どうすればDMを止められる？ 対処法を伝授！
お客様：「分かったわ。でもね、やっぱりストレスなの。止める方法はないの？」
ノダチ：「根本的に『登記簿を見せない』ことは不可能ですが、止める方法はあります。」
- 「受取拒絶」と書いてポストへ： 未開封の状態で「受取拒絶」と記載し、印鑑（または署名）をしてポストに戻せば、差出人に戻ります。
- 直接「リストから削除して」と連絡する： 「今後一切のDMを拒否します。次に届いたら免許権者に通報します」と伝えるのが最も確実です。
7. 実は……株式会社nodachiからもDMを送ることがあります！
お客様：「ちょっと待って、ノダチさん。今『DMを止める方法』を教えてくれたけど……。さっき私のポストに入ってたDM、よく見たら『株式会社nodachi』って書いてあるじゃないの！ ノダチさんも送ってるのね！？（笑）」
ノダチ：「……あ、バレました？（笑） はい、正直に申し上げます。弊社からも、DMをお送りすることがあります。でも、これには私なりに伝えたいことがあるんです。」
お客様：「 大手の真似をしてるだけじゃないの？」
ノダチ：「いえいえ！ 大手さんが『数撃てば当たる』で大量に送るのに対し、私は自分の足で歩いて、『空家』や『買主様が求めている物件』に対して登記簿を一通ずつ確認して絞って送っているんです。」
お客様：「一通ずつ！？ それはまた、ずいぶんと非効率ねぇ。」
ノダチ：「そうなんです。効率は最悪です（笑）。でも、私のような小さな会社は、大手さんのように莫大な広告費をかけてテレビCMを打つことはできません。でも『この家を大切にしてくれる次のオーナーさんを、私が責任を持って見つけられる！』と確信した物件にだけお手紙を書かせていただいているんです。」
お客様：「へぇ、ただの営業メールじゃないってこと？」
ノダチ：「まさにそうです！ 私がDMを送る理由は、単に『家を売ってください』と言いたいからではありません。『大久保の不動産のセカンドオピニオンとして相談相手に選んでいただけませんか？』というご提案なんです。大手さんの査定額に納得がいかない時や、誰に相談していいか分からない時、私の顔を思い出してもらうための『名刺代わり』だと思ってください。」
お客様：「なるほどね。確かに、ノダチさんからのお手紙なら、中身を読んでみようかなって気になっちゃうわ。」
8. まとめ：DMが届いたら「冷静に」なろう
ノダチ：「さて、今日の話をまとめましょうか。」
- DMの正体は法務局の「登記簿」。 誰でも見られる合法的な情報です。
- 名簿漏洩ではないのでご安心を！ あなたのプライバシーが闇市で売られているわけではありません。
- 具体的な「買いたい人」には裏がある。 全てが嘘ではありませんが、営業のきっかけ作りであることが多いです。
- 嫌な時ははっきり拒絶！ 「二度と送るな」と伝える権利があなたにはあります。
お客様：「よく分かったわ！ 次に届いても、『あ、登記簿チェック頑張ってるなー』くらいに思って、ポイって捨てることにするわ（笑）。」
ノダチ：「その意気です！ もし、そのDMの内容で『あれ、うちって今こんなに高く売れるの？』って少しでも気になったら、そのDMを握りしめて私のところへ来てください。その数字が『本物』かどうか、私が一緒に確認いたします！」
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
LINEからのご相談も大歓迎です→公式LINE
