👤お客様
「ノダチさん、昨日のブログで“第一種住居地域”のことがだいぶ理解できました！
でも、同じ“住居系”の中でも 第二種住居地域ってどう違うんですか？
住居がメインなのか、商業もありなのか…イマイチ想像できなくて🤔」
👨💼ノダチ
「では今日は、 “第二種住居地域” を徹底解説しますね✨
結論からいうと……
🎯 第二種住居地域とは『住環境を守りつつ、ある程度の商業利用も認める地域』
住む場所としての快適さを保ちながら、
中規模の商業施設や飲食店、娯楽施設なども建てられる“柔軟性のある地域”なんです。
もう少し分かりやすくいきますね！」
1️⃣ 第二種住居地域とは？
〜住まい＋商業のバランスを取った“便利な住環境”〜
👤お客様
「第一種住居地域よりも賑わいがありそう？」
👨💼ノダチ
「そのイメージは正解です！
法律上の定義では次のようになっています👇」
📝【第二種住居地域の定義】
『主に住居の環境を保護するための地域。
ただし、日常生活に支障のない程度の店舗・事務所・ホテル・娯楽施設などの建築を許容する。』
👨💼ノダチ
「カンタンにいうなら、
“住居系の中では最も商業が許される地域”です。
第一種住居地域よりも 建築できる用途が広い ため、
駅近エリアや幹線道路沿いに指定されることが多いんです🏙️」
2️⃣ 第一種住居地域との違い
〜いちばん気になる『どこまで建てられるの？』〜
👤お客様
「具体的に何が違うんですか？🤔」
👨💼ノダチ
「めっちゃ良い質問です！分かりやすく比較してみましょう👇」
🏠【建てられる建物の違い】
| 用途 | 第一種住居地域 | 第二種住居地域 |
|---|---|---|
| 住宅 | ◎ 建てられる | ◎ 建てられる |
| 店舗・事務所（床面積制限） | ◯（3,000㎡まで） | ◎（制限緩い） |
| ホテル | △（小規模のみ） | ◎（一般的なホテル可） |
| パチンコ店等 | × | ◎（可） |
| カラオケ・映画館 | △ | ◎ |
👨💼ノダチ
「ポイントはここ👇」
🔥 第二種住居地域のほうが“娯楽施設”が建てられる範囲が広い！
第一種住居地域では、
大規模な商業施設・娯楽施設は制限されます。
しかし第二種住居地域になると、
“周辺環境に大きく影響しない範囲”で
娯楽性のある建物も認められやすくなります。
3️⃣ 第二種住居地域で建てられる建物
〜実例でイメージしよう〜
👤お客様
「具体的に何が建てられると便利なんですか？」
👨💼ノダチ
「たとえば……👇」
🏢【建築できるものの例】
- 一戸建て
- マンション
- アパート
- スーパー
- コンビニ
- 飲食店
- 学習塾
- 事務所
- ホテル
- カラオケボックス
- ボーリング場
- パチンコ店（一定条件あり）
👨💼ノダチ
「住む人にとっては“便利さ”を感じやすく、
商売をする人にとっては“集客しやすい”地域なんです🙆♂️✨」
4️⃣ 住むメリット・デメリット
〜結局住みやすいの？どうなの？〜
👤お客様
「商業施設が多くなるなら、メリットもあればデメリットもありそう？」
👨💼ノダチ
「はい、その通りです！
両面を整理してみましょう👇」
🌟【メリット】
- 生活施設が充実していて便利
- 夜でも明るく治安面で安心しやすい
- 駅近や幹線道路沿いで交通利便性が高い
- 店舗併用住宅など“働きながら住む”スタイルに最適
- 商業利用も想定できるため、土地の用途価値が広い
⚠️【デメリット】
- 周辺が賑やかな場合がある
- 車の交通量が多く、静けさは少ない
- 娯楽施設によって生活リズムが乱れる可能性も
- 将来、近隣に大型店が建つ可能性がある
👨💼ノダチ
「“静かに住みたい”という人は少し注意ですが、
“便利に暮らしたい”“生活動線が大事”という人には最適です✨」
5️⃣ 第二種住居地域はどんな人に向いている？
〜“利便性重視型”のあなた〜
👤お客様
「じゃあ、どんな人に合うんですか？」
👨💼ノダチ
「こんな方です👇」
✔ 便利な環境を最優先にしたい
✔ 駅・商店街・スーパーが近いほうがいい
✔ 店舗併用住宅を考えている
✔ 将来、貸す・売るなど“出口戦略”も視野に入れたい
✔ 子どもの習い事や生活動線をスムーズにしたい
👨💼ノダチ
「特に 店舗併用住宅 は強み！
住まい×商売が両立しやすいのは、第二種住居地域ならではです🏠🍽️」
6️⃣ 売却時に知っておきたいこと
〜第二種住居地域ならではの“価値の見られ方”〜
👤お客様
「売る時にも何かポイントがありますか？」
👨💼ノダチ
「あります！
購入時よりも、売却時のほうが用途地域の違いは影響しやすいんですよ。」
💡【売却時のチェックポイント】
① 商業利用の可能性 → 高値の要因に
飲食店・事務所などが建てられるため、
買主の幅が広く、価格にプラス影響することがあります。
② 騒音などの周辺環境も評価ポイント
第二種住居地域は交通量が多い場所も多いため、
買主が「静けさ」を求める場合にはマイナスに働くことも。
③ 建ぺい率・容積率で価値が変わる
地域ごとに違うため、
“第二種住居地域だから高く売れる”とは限りません。
👨💼ノダチ
「大切なのは、
その土地の 用途地域 × 建ぺい率 × 容積率 × 周辺環境 の総合バランスです✨」
7️⃣ 明石・大久保エリアではどう活かされてる？
〜ノダチの地元目線で解説🏘️〜
👨💼ノダチ
「明石市・大久保周辺でも、
第二種住居地域に指定されたエリアはあります。
たとえば……」
🌆【駅徒歩圏の商業と住宅が混在するエリア】
- 小規模飲食店
- 事務所
- 病院
- 美容院
- マンション
- 店舗併用住宅
これらが自然に共存している場所がまさに
“第二種住居地域らしい風景”なんです。
👤お客様
「駅に近くて住みやすい場所は、だいたいこの地域なんですね✨」
👨💼ノダチ
「そうなんです。
“便利さを求める”人や
“売却時の出口戦略を幅広く持ちたい”
という人にとっては非常に相性がいい地域です！」
8️⃣ 第二種住居地域で家を建てる時の注意点
〜建てられるからといって自由ではない〜
👤お客様
「建てられる建物が多いなら、逆に注意点もありますよね？」
👨💼ノダチ
「もちろんあります！」
❗【注意点①】
敷地によって建ぺい率・容積率が異なる
用途地域だけでは判断できず、
道路幅や角地かどうかで数値が変わることがある。
❗【注意点②】
中規模商業施設の影響を受ける可能性
店舗や飲食店が近くにできると、
騒音・交通量が増えるケースも。
❗【注意点③】
建物用途の変更には注意が必要
建築基準法上の規制があるため、
業種によっては届け出や許可が必要。
👨💼ノダチ
「不動産は“用途地域だけでは判断できない”ので、
個別相談をいただけると最適な判断ができますよ👍」
9️⃣ まとめ
〜第二種住居地域は“便利さと多用途性を兼ね備えた地域”〜
👨💼ノダチ
「最後に要点を整理しておきますね！」
🏁【今日のまとめ】
✔ 住居環境を守りつつ商業施設も建てられる
✔ 第一種住居地域より用途の幅が広い
✔ 店舗併用住宅に向いている
✔ 売却時は“用途の広さ”がプラスになる
✔ 便利だが、静けさより利便性が優先
✔ 明石・大久保の駅近エリアとも相性バッチリ
👤お客様
「かなり分かりやすかったです！
昨日の第一種住居地域との違いもハッキリしました✨
次はどの地域を教えてくれるんですか？😄」
👨💼ノダチ
「次は “準住居地域” か、
あるいは住居専用地域の続きで“第一種中高層住居専用地域”なんかも良いですね。
どちらも日常生活では身近な用途地域なので、
また詳しく解説していきますよ〜！✨
ぜひ次回もお楽しみに！🏙️」
【用途地域】
・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種住居地域
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