👨💼ノダチ
こんにちは！
明石大久保の小さな不動産「nodachi」のノダチ👨💼です。
今日は、不動産の基礎知識シリーズとして「地目（ちもく）」についてお話ししていきます。
実は、売買や相続の場面で「登記簿の地目と実際の使われ方が違う」ことが意外と多いんです。
👨🦰お客様
地目って聞いたことありますけど……正直ピンとこないですね。
土地の種類みたいなものでしょうか？
👨💼ノダチ
その通りです✨
「地目」とは、土地がどんな用途で使われているかを表すものです。
登記簿（登記簿謄本・登記事項証明書）の「地目」という欄に記載されています。
法律上は、不動産登記法で23種類の地目が定められています。
主なものを挙げると…
- 宅地（たくち）
- 田（でん）
- 畑（はた）
- 山林（さんりん）
- 原野（げんや）
- 雑種地（ざっしゅち）
- 公衆用道路（こうしゅうようどうろ）
- 用悪水路（ようあくすいろ） など
👨🦰お客様
けっこう種類があるんですね！
でも「宅地」ってついていれば、もう安心ってことですよね？
👨💼ノダチ
それがちょっと注意が必要なんです⚠️
地目は「登記上の分類」であって、現況（実際の使われ方）とは必ずしも一致しません。
例えば…
- 登記簿上は「田」でも、実際には家が建っていて「宅地」として使われている。
- 登記簿上は「宅地」でも、長年空き地で雑草だらけ、実質「原野」状態。
- 「雑種地」として登記されているけど、駐車場や資材置場など特定の用途で使われている。
こういうケース、実は珍しくないんです。
👨🦰お客様
へぇ～。
でも、地目が違ってても特に問題はないんじゃないですか？
👨💼ノダチ
実は、取引や税金で影響が出ることがあります💡
たとえば…
① 農地（田・畑）のまま家を建てるのはNG
「田」や「畑」は農地法の制限を受けています。
住宅を建てるには、**農地転用の許可（もしくは届出）**が必要です。
登記簿上の地目が「田」や「畑」のままだと、建築確認申請も通らないことがあります。
② 固定資産税が変わる
宅地・農地・山林などで課税額が大きく異なります。
実際には宅地化しているのに地目が古いままだと、税金が本来より安い（または高い）場合もあります。
売却や贈与の際には、課税の再評価が行われることもあります。
③ 売買契約時のトラブル
登記簿では「田」なのに、現況は駐車場。
「宅地だと思ってたのに建てられない！」というケースも。
契約書や重要事項説明書では、「登記簿上の地目」と「現況の利用状況」を両方確認する必要があります。
👨🦰お客様
なるほど…。
ということは、地目の確認って登記簿を見るだけじゃダメなんですね？
👨💼ノダチ
その通りです✨
不動産のプロが現地を見て、「現況地目」を確認するのが基本です。
そして、登記簿上の地目と現況地目が一致していない場合には、その旨を説明する義務があります。
例えば、重要事項説明書にはこんなふうに書きます👇
登記簿上の地目：田
現況地目：宅地（住宅が建築されています）
このように記載しておくことで、買主様にも誤解が生まれません。
👨🦰お客様
じゃあ、もし地目を変えたいときはどうすればいいんですか？
👨💼ノダチ
良い質問です😊
地目を変更するには、「地目変更登記」という手続きが必要です。
実際の利用状況が変わったとき（例：田を宅地にした、山林を駐車場にしたなど）に、1ヶ月以内に登記を行うのが原則です。
手続きは、土地家屋調査士さんに依頼します。
市役所などで「農地転用許可」を取ったあとに、法務局で登記変更を行う流れです。
👨🦰お客様
登記簿の地目と現況が違うときって、買う側も注意が必要なんですね。
👨💼ノダチ
まさにそこがポイントです💡
買主様の立場では、「家が建てられる土地なのか」「農地法の制限がないか」など、登記と現況の両面から判断することが大切です。
逆に、売主様の立場でも「地目が古いまま放置されている」と、
購入希望者が住宅ローン審査や建築確認で時間を取られることもあります。
nodachiでは、こうした点も含めてしっかり確認・サポートいたします。
👨🦰お客様
なるほど…。
不動産って「書類に書いてあること」がすべてだと思ってましたが、現地の確認って大事なんですね。
👨💼ノダチ
はい😊
登記簿はあくまで「記録」であって、「現在の状態」と完全に一致しているとは限りません。
地目だけでなく、地積（面積）や所有者情報も古いケースがあります。
だからこそ、不動産取引では
👉 「登記簿」＋「現況確認」＋「公的資料（公図・航空写真・固定資産台帳など）」
この3つをセットで見るのが鉄則なんです。
👨🦰お客様
勉強になりますね！
地目って、奥が深いですね…。
👨💼ノダチ
そうなんです😊
土地を「見る」ときは、登記簿だけじゃなく“実際の姿”を一緒に見ること。
それがトラブルを防ぐ第一歩です。
🔍まとめ：地目は土地の「履歴書」
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 土地の利用目的を示す登記上の区分 |
| 種類 | 宅地・田・畑・山林・原野・雑種地など23種類 |
| 現況との違い | 実際の使い方と一致しない場合がある |
| 注意点 | 農地転用・固定資産税・契約トラブルなどに影響 |
| 手続き | 利用状況が変わったら地目変更登記を行う |
👨💼ノダチ
もし「うちの土地の地目、登記と違うかも…？」と思われた方は、
ぜひ一度ご相談ください💬
地目の確認から、必要に応じた登記変更、農地転用の手続きまで、
士業（司法書士・土地家屋調査士）と連携してワンストップでサポートいたします。
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
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