🏡 第一章：お客様のお悩みと「100万円控除」の救世主
👨🦳お客様：「ノダチさん、こんにちは。実は、何年も前から誰も住んでいない古い実家の家と土地があってね。固定資産税ばかり払っているし、草むしりも大変だから手放したいんだけど、古いし狭いからどうせ大した金額では売れないと思うんだよ。税金や仲介手数料を払ったら手元に何も残らないんじゃないかって心配でね…。」
🙋♂️ノダチ：「大久保さん、ご相談ありがとうございます！😊 実は今、大久保さんのように『価格が安くて売るに売れない空き家や空き地』を手放しやすくするための国の素晴らしい特例措置があるんですよ！それが『低未利用土地等の100万円控除』なんです！」
👨🦳お客様：「ひゃ、100万円控除！？なんだかすごい響きだね。どういう制度なんだい？」
🙋♂️ノダチ：「簡単に言うと、『使われていない土地や空き家（＝低未利用土地等）を安く売って次の人が有効活用してくれるなら、売った時の利益（譲渡所得）から最大100万円を控除して税金を安くしますよ！』という制度です。✨」
👨🦳お客様：「なるほど！それなら手元に残るお金が増えそうだ。でも、その制度って確か期限がなかったかい？知り合いが『令和7年末で終わるらしい』って言ってたような…。」
🙋♂️ノダチ：「そうなんです！でも、安心してください！🎉 つい先日、令和8年（2026年）の税制改正及び4月の国土交通省からの通知により、この制度の適用期限が【令和10年（2028年）12月31日まで】、なんと3年間も延長されたんです！！」
👨🦳お客様：「おおっ！それは朗報だ！じゃあ、まだ焦らなくても制度が使えるんだね！」
🙋♂️ノダチ：「そうなんです。今回の全宅連からの通知はまさにその『適用期間が3年延長されたこと』と、『それに伴って手続きの書式などが一部新しくなりましたよ』という、私たち不動産業者向けの大切なお知らせだったんですよ。📄✨」
🏡 第二章：制度が使える「5つの条件」をクリアせよ！
👨🦳お客様：「延長されたのは嬉しいけど、私の古い実家もその制度の対象になるのかな？」
🙋♂️ノダチ：「この100万円控除を受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。一緒に確認していきましょう！🕵️♂️」
①【都市計画区域内にあること】
🙋♂️ノダチ：「まず、物件が『都市計画区域内』にあることが条件です。私たちが普段生活しているエリアのほとんどは該当しますので、お客様のご実家もクリアですね！👍」
②【低未利用土地等であること】
👨🦳お客様：「低未利用土地って、どういう意味だい？」
🙋♂️ノダチ：「空き地、空き家、空き店舗など、『居住用や業務用の用途に供されておらず、ちゃんと活用されていない土地』のことです。大久保さんのご実家のように、誰も住んでいない空き家とその敷地であれば対象になりますよ。🏠🕸️」
③【売った金額が一定以下であること】
👨🦳お客様：「いくら以下ならいいんだい？」
🙋♂️ノダチ：「土地と建物の合計売却額が『500万円以下』であることが基本です。ただし！お客様のご実家のように『市街化区域（家などを建てて街を活性化させるエリア）』にある場合は、上限が『800万円以下』に引き上げられています！💰」
👨🦳お客様：「おっ！800万円以下なら、うちの物件でもスッポリ収まりそうだ！」
④【所有期間が5年を超えていること】
🙋♂️ノダチ：「売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている必要があります。お客様はご実家を相続してから何年経ちますか？」
👨🦳大久保さん：「もう10年以上になるから、ここは全く問題ないね。👴」
⑤【買った人が、その後にちゃんと活用すること】
🙋♂️ノダチ：「ここが一番のポイントです！国は空き家を減らしたいので、『買った人がそのまま放置する』のでは意味がありません。家を建てて住んだり、駐車場にしたり、事業に使ったりと新しい所有者がちゃんと利用することが必須なんです！🛠️✨」
🏡 第三章：実際の「手続き」と、不動産屋（ノダチ）の役割
👨🦳お客様：「条件はクリアできそうだ。でも、税金の手続きって面倒くさいんでしょう？市役所とか税務署とか…。」
🙋♂️ノダチ：「たしかに少し手続きは必要ですが、私たち不動産業者がしっかりサポートしますので安心してください！😊 ここからは、税金を控除してもらうための具体的な流れをご説明しますね。」
【ステップ1：買主を見つけて売買契約を結ぶ】
🙋♂️ノダチ：「まずは私、ノダチが全力で『この土地を買って活用してくれる人』を探します！🏃♂️💨 無事に買主様が見つかり、条件に合意したら売買契約を結びます。」
【ステップ2：市区町村から『確認書』をもらう】
👨🦳お客様：「確認書？」
🙋♂️ノダチ：「はい。『この土地は譲渡前に間違いなく低未利用地でしたよ』『買った人がこれからちゃんと使いますよ』ということを証明する『低未利用土地等確認書』を明石市などの市区町村役場から発行してもらう必要があります。📄🏢」
👨🦳お客様：「それをもらうには、どうすればいいんだい？」
🙋♂️ノダチ：「役所へ提出する申請書にはいくつかの添付書類が必要です。ここで、我々宅地建物取引業者の出番です！今回の全宅連の通知でも重要視されているのが、我々が作成・準備する書類なんですよ。👨💼」
- 譲渡前の利用状況の確認：売る前に本当に空き家や空き地だったか？（私たち不動産業者が『現況が更地や空き家である旨を表示した広告』を用意したり、水道・電気の使用中止証明書などを手配します）
- 譲渡後の利用意向の確認：買った人がどう使うか？（宅建業者が買主様に利用目的を確認し、最新の書式に則った書類を作成します）
🙋♂️ノダチ：「今回の令和8年の通知でこの確認事務の様式が最新のものに更新されています。私たち『ノダチ』は常に最新の税制・書式をキャッチアップして、お客様がスムーズに役所から確認書をもらえるよう必要な書類をバッチリ準備いたします！📑✨」
【ステップ3：税務署で確定申告をする】
🙋♂️ノダチ：「役所から無事に『確認書』が発行されたら、翌年の確定申告の時期にその確認書を添付して税務署に申告します。これで、めでたく利益から最大100万円が控除されます！🎊」
👨🦳お客様：「おおー！ノダチさんが書類の準備を手伝ってくれるなら私でもできそうだ！」
🏡 第四章：どれくらいお得になるの？（シミュレーション）
👨🦳お客様：「ところで、100万円控除されると具体的にどれくらい税金が安くなるんだい？🤔」
🙋♂️ノダチ：では、簡単なシミュレーションをしてみましょう。🧮」
【前提条件】
- 売却価格：400万円
- 取得費（昔買った時の値段など）：不明のため、売却額の5％（20万円）とする。
- 譲渡費用（仲介手数料、測量費など）：30万円とする。
🙋♂️ノダチ：「まず、売ったことによる利益（譲渡所得）を計算します。 400万円（売値）－ 20万円（取得費）－ 30万円（譲渡費用）＝ 350万円（利益）」
👨🦳お客様：「ふむふむ。350万円の利益が出たことになるんだね。」
🙋♂️ノダチ：「通常、この『350万円』に対して約20％（※長期譲渡所得の場合の所得税・住民税等）の税金がかかります。 つまり、350万円 × 20％ ＝ 約70万円の税金 を払うことになります。💸」
👨🦳お客様：「ええっ！70万円も税金で持っていかれるのかい！？それは痛いなぁ…😭」
🙋♂️ノダチ：「ですよね！でも、ここで『100万円控除』の登場です！✨ 利益の350万円から100万円を引くことができるんです。 350万円 － 100万円 ＝ 250万円（新しい利益）」
🙋♂️ノダチ：「この250万円に対して20％の税金がかかるので 250万円 × 20％ ＝ 約50万円の税金 になります！」
👨🦳お客様：「おお！70万円の税金が50万円になった！つまり、20万円も税金が安くなったってことだね！これはデカい！😆🙌」
🙋♂️ノダチ：「そうなんです！売却価格が低い物件の場合、この20万円の差は非常に大きいです。手元に残るお金が全く変わってきますからね！💰✨ だからこそ、要件に当てはまるなら絶対に活用すべき制度なんです！」
🏡 第五章：空き家問題解決へ向けた国の本気度
👨🦳お客様：「しかし、国も思い切った制度を作ったもんだね。それだけ空き家問題が深刻ってことかな？」
🙋♂️ノダチ：「まさにその通りです。現在、日本全国で誰も住んでいない空き家や、手入れされていない空き地が急増しています。これらが放置されると、雑草が生い茂り、害虫が発生し最悪の場合は家屋が倒壊して近隣に危険を及ぼす可能性があります。🏚️💦」
👨🦳お客様：「たしかに、私の実家も台風のたびに屋根が飛んでいかないか心配だったよ。」
🙋♂️ノダチ：「そうした不安を抱える所有者さんは本当に多いです。でも、『売ってもお金にならないし、手続きのコストや税金がもったいないから』と放置してしまう。それを防ぎ、不動産市場に流通させて新たな投資や地域活性化を促すために今回の特例措置が【令和10年末まで延長】されたんです。国も本気なんですよ！🔥」
👨🦳お客様：「なるほどなぁ。自分が使わない土地を必要としている人に譲って、さらに税金も安くなる。地域も綺麗になる。本当に良いことずくめだね！🌳✨」
🙋♂️ノダチ：「はい！私たち『ノダチ』も、明石市大久保町という地域に根ざした小さな不動産屋として、この地域の空き家問題を一つでも多く解決していきたいと本気で考えています。一人で営んでいるからこそ、大久保さんのようなお客様一人ひとりに寄り添い、丁寧で小回りの利くサポートができると自負しております！🤝✨」
🏡 第六章：まとめと、ノダチからのメッセージ
👨🦳お客様：「ノダチさん、今日は本当にありがとう！一人でやってる会社だからこその熱意と親身な対応、すごく伝わってきたよ。さっそく実家の売却に向けて正式にお願いしてもいいかな？😊」
🙋♂️ノダチ：「もちろんです！お客様からそのお言葉をいただけて本当に嬉しいです！最高の買主様を見つけられるよう全力で頑張りますね！💪✨」
【本日のブログのまとめ】
- 使っていない空き家や空き地を売ると、利益から最大100万円が控除され税金が安くなる制度がある！ 💰
- 令和8年の法改正・通知により、この制度の適用期限は【令和10年（2028年）12月31日】まで3年間延長されました！ 🎉
- 売却額が500万円以下（市街化区域なら800万円以下）、所有期間が5年超などの各種条件あり！ 📝
- 市区町村への確認書申請が必要だが、「ノダチ」が最新の書式でしっかりサポート！ 🤝
もし、「うちの実家も対象になるのかな？」「いくらで売れるかとりあえず査定してほしい」といった疑問やお悩みがございましたら、いつでもお気軽に「明石大久保の小さな不動産 nodachi」までご相談ください！📞✉️
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