お客様「ノダチさん、実家で相続した空地があるんですが…
何となく“税金が高い”って聞いたんです。
実際どれくらい違うんですか？😥」
ノダチ「これはものすごく大事なテーマです！
空地（更地）は、建物がある土地よりも税金が高くなるケースが多く、
知らずに放置していると毎年“余分な固定費”を払ってしまいます。
今日は、空地にかかる税金を
建物がある場合と比較しながら分かりやすく 解説しますね😊」
🟩 第1章：まず結論 ― 空地は“固定資産税が最大6倍”になる
ノダチ「ちょっと衝撃的かもしれませんが…
空地（更地）の固定資産税は、住宅の土地と比べると
最大6倍になる ことがあります。」
お客様「えっ、そんなに違うんですか？！😳」
ノダチ「そうなんです。
この差を知らずに空地のまま放置している方、多いんですよ。」
🟧 第2章：なぜそんなに差が出る？“住宅用地の特例”がカギ
ノダチ「理由はめちゃくちゃシンプル。
土地には“住宅が建っているかどうか”で税率が大きく変わるからなんです。」
▼ 住宅が建っている場合（住宅用地の特例）
住宅が建っている土地（住宅用地）は、
固定資産税に 大幅な軽減措置 があります。
🔹小規模住宅用地（200㎡まで）
固定資産税が1/6になる
🔹一般住宅用地（200㎡超）
固定資産税が1/3になる
▼ 空地（更地）の場合
→ 軽減ゼロ。満額課税。
お客様「つまり…建物が建ってるかどうかで、税金が全く違うんですね😳」
ノダチ「そういうことです。
だから更地のまま放置すると“税金が重たい状態が続く”んです。」
🟨 第3章：具体例で比較すると一目瞭然！
例えば固定資産税評価額が 30,000,000円（3,000万円） の土地があった場合。
🔹【更地の固定資産税】
評価額 × 1.4％（固定資産税）
3,000万円 × 1.4％ = 420,000円
→ 年間42万円
🔹【住宅が建っている場合（200㎡以内）】
固定資産税は 1/6 になるので、
420,000円 ÷ 6 = 70,000円
→ 年間7万円
❗差額：年間35万円
10年放置 → 350万円の差
20年放置 → 700万円の差
お客様「これは…空地をそのままにするのって、かなりリスクですね😨」
ノダチ「そうなんです。
知らない間に“税金だけで何百万円も損している”ケース、本当に多いですよ。」
🟥 第4章：空地にかかるのは“固定資産税だけじゃない”
空地には他にも税金やコストが発生します👇
① 固定資産税（軽減なし → 高い）
先ほど説明した通り。
② 都市計画税
同様に 住宅用地の軽減がなくなる ので、高くなる。
市街化区域の場合
評価額 × 0.3％
住宅の場合はこれも 1/3に軽減
更地は満額。
③ 草刈り・管理費用
直接税金ではないですが、“放置するともっと高くつく”費用。
- 草刈り（年2〜3回）
- ゴミ不法投棄
- 近隣からの苦情
- 市からの雑草除去の指導
👉 最悪の場合「行政代執行」で数十万円の請求になることも。
④ 相続税対策として不利
更地は評価額が高く、
相続税評価額が約1.0倍で計算される。
建物が建っていれば
→ 土地評価額が最大80％以下に圧縮 されるケースも。
🟪 第5章：空地を放置すると“売りにくくなる”という副作用も
ノダチ「これは不動産の実務の話ですが…👇」
長期間放置された空地は
- 雑草が伸びる
- 境界が不明になりがち
- ゴミが捨てられやすい
- 雰囲気が悪くなる
- 近隣の印象が悪くなる
という理由で 売却しにくくなります。
しかも「売れない期間中も税金は高いまま」。
悪循環です。
🟫 第6章：“空地のまま”は最も損しやすい選択肢
空地のデメリットをまとめると👇
■ デメリット一覧
- 固定資産税が最大6倍
- 都市計画税も軽減なし
- 雑草・管理費用
- 不法投棄リスク
- 行政から指導が来ることも
- 売却しづらい
- 相続税が高い
- 将来の活用が難しくなる
■ 逆にメリットは？
- 固定資産税以外の維持費が少ない
- 建物の老朽化リスクがない
- 将来の活用の自由度が高い
正直、税金面ではメリットは少ないです。
🟦 第7章：空地を減税する方法はある？（実務的な話）
ノダチ「空地の税金が高いのは事実ですが、
実は“減税できる方法”もいくつかあるんです。スゴく重要です👇」
▼ ① とりあえず“古家”を残す
建物が残っていると…
→ 住宅用地の特例（1/6）が使える
築古でもOK。空き家でもOK。
※自治体によっては“倒壊しそうな危険空家”はNG。
▼ ② 賃貸用として活用する
アパート・貸家を建てると
→ 貸家建付地として評価額が下がる
→ 相続税対策にも有利
▼ ③ 時間が経てば“雑種地化”し評価額が下がることも
長年管理されずに荒れた土地は
“宅地”よりも評価が低くなるケースもあります。
ただし、
荒れていることで別の費用がかかる可能性も。
▼ ④ 売却して現金化する
空地で税金を払い続けるより、
“現金として運用”した方が合理的な場合が多いです。
特に明石市・大久保エリアは
近年地価が上昇傾向なので、
売却するタイミングとしては良いこともあります。
🟥 第8章：明石・大久保エリアの空地事情
ノダチの実務感覚では👇
- 明石市は空地が多い
- 放置されている土地は相続が絡むケースが7割
- 大久保駅周辺は地価上昇中なので今の放置は損をしやすい
- 空地の固定資産税“だけ”で年間20万円以上払っている人も多い
など、地域性がかなり強く影響します。
🟦 第9章：ノダチの総まとめ（今日のテーマの結論）
✅ 空地は固定資産税が最大6倍になる
✅ 都市計画税も軽減なし
✅ 何もしていないと毎年“無駄な出費”が続く
✅ 10年放置で数百万円の差
✅ 活用すれば減税できる
✅ 売却の選択肢も十分にあり
空地は“不動産の中で最も損しやすい状態”です。
🟣 最後に：空地にお悩みならノダチへ！
お客様「空地って、放置してたら本当に高くつくんですね…😳
今日聞けてよかったです！」
ノダチ「空地のご相談、本当に多いんです。
地元の実務を知っているからこそ、
“どうするのが一番得なのか” を一緒に考えられますよ😊✨
- 売却した方がいいのか
- 建物を建てた方がいいのか
- 賃貸にした方がいいのか
- 相続対策はどうするのか
- 税金を最も抑える方法は？
全部状況に合わせてご提案しますので、
空地でお悩みの方はぜひ一度ご相談くださいね🏡✨」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
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