離婚で家をどうするか、一人で悩んでいませんか？
財産分与・住宅ローン・税金…複雑な問題をまとめて解決。離婚時の不動産売却は、正しい知識と信頼できる専門家がいれば驚くほどスムーズに進みます。「まず相談だけ」でも大丈夫。まずはお気軽にご相談ください。
こんなお悩みは
ありませんか？
離婚時の不動産売却は感情的なつらさに加えて、法律・税金・ローンの問題が複雑に絡み合います。
しかし、正しい順番で一つひとつ対処すれば必ず解決できます。
このページでは、離婚と不動産売却に関するすべての疑問にお答えします。
離婚時の不動産売却は感情的なつらさに加えて、法律・税金・ローンの問題が複雑に絡み合います。
しかし、正しい順番で一つひとつ対処すれば必ず解決できます。
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離婚する前にまず確認！
いざというとき「売れない・分けられない・動けない」状態になります
離婚する前にまず確認！
いざというとき「売れない・分けられない・動けない」状態になります
1. まず確認！あなたは売るべき？それとも住み続ける？
不動産売却が適しているケースと、そうでないケースがあります。自分の状況に当てはまるか確認してみましょう。
売却を検討したほうがよいケース
- 住宅ローンの返済が困難な場合：返済負担を軽減し、連帯保証の問題も解消できます。
- 夫婦ともに居住を希望しない場合：売却して現金化することで、公平に財産を分けやすくなります。
- まとまった現金が必要な場合：新生活の準備費用や弁護士費用など、すぐに現金が必要なときに有効です。
- 家が共有名義の場合：共有名義のまま放置すると、将来の売却や相続で双方の合意が必要になり、トラブルの元になります。
- 家以外に分けられる財産がない場合：売却して現金化することで、公平な財産分与が実現できます。
売却しなくてもよいケース
- 一方が住み続けることを希望する場合：子どもの生活環境を優先し、一方が相手の持分を買い取るなどの方法があります。
- 住宅ローンを完済している場合：ローンの問題がないため、家を残す判断がしやすくなります。
- 住み続ける側が経済的に問題ない場合：維持費も含めて無理なく所有し続けられるなら、売却の必要性は下がります。
- 家を賃貸に出したい場合：居住しなくても、賃貸として活用して収益を得る選択肢もあります。
2. 売るなら離婚前と離婚後、どちらがいい？
家を売るタイミングは離婚の前後どちらでも可能ですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
離婚前に売却する場合
離婚前に売却すると、引っ越しや名義変更などの離婚に関する手続きと売却活動を同時に進めることになります。注意しなければならないのは贈与税のリスクです。離婚前に財産分与を行うと、贈与とみなされて贈与税が課される場合があります。特に、どちらか一方の名義の家を売却して得た代金を相手に渡す場合は注意が必要です。
ただし、事情によっては離婚前に売らなければならないケースもあります。高値で売れて贈与税を払っても得になる場合や売却活動を早く終わらせたい事情がある場合は、デメリットを理解したうえで判断しましょう。
離婚後に売却する場合
離婚後の売却は、売却活動に専念できる点が大きなメリットです。引っ越しや手続きをすべて終えた状態で売却に取り組めるため、焦らず納得のいく価格を目指せます。また、売却代金の分配が「財産分与」として明確に位置づけられるため、贈与税のリスクを回避しやすくなります。
一方で、売却活動が終わるまでは元配偶者との連絡が必要になる場面もあります。売却期間が年をまたいだ場合は固定資産税の支払い義務が発生する点も覚えておきましょう。
実務上おすすめの進め方
「離婚前に売却活動・売買契約を進め、離婚成立後に決済・代金分配を行う」方法が、贈与税リスクを避けながらスムーズに進めやすいとされています。ただし買主・金融機関との調整が必要なため、不動産会社に相談しながら進めましょう。
別居している場合の注意点
すでに別居している場合、財産分与の基準時は「別居開始時点」までの共有財産とされます。同居中に購入した家のローンを別居後も一方が支払っている場合は、別居開始時点のローン残高を基準に計算し、別居後の返済分は別途清算となることがあります。別居期間が長い場合は共有財産の範囲が複雑になるため、早めに専門家へ相談してください。
3. 離婚時の不動産売却の流れ６Step
全体の流れを把握しておくことで、手続きに見通しが立ち、不安が軽減されます。
Step 1｜不動産の名義を確認する
まず家の名義人を確認しましょう。不動産を売却できるのは名義人のみです。夫名義の家を妻が勝手に売ることはできません。共有名義の場合は全員の同意が必要です。また、認知症が発症している場合など売却できないケースがあるので注意が必要です。
名義は登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。法務局の窓口・郵送・オンラインで取得可能です。固定資産税の納税通知書に記載されている地番・家屋番号があると手続きがスムーズです。
Step 2｜財産分与の方法を決める
名義確認と並行して、夫婦間で財産分与の方針を話し合います。「売却して現金で分ける」「一方が住み続けて相手に現金を渡す」のどちらにするかを決めましょう。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることもできます。
Step 3｜不動産会社に査定を依頼する
財産分与の金額の基準を決めるためにも、まず家の査定を受けることが重要です。複数社（2〜3社）に訪問査定を依頼し、査定額の根拠を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。離婚案件の実績・担当者の人柄・地域での取引実績も確認ポイントです。
Step 4｜媒介契約を結び、売却活動を開始する
売却を依頼する会社が決まったら媒介契約を締結します。媒介契約は3種類（専属専任・専任・一般）あり、それぞれ特徴が異なります。離婚案件では窓口を一本化できる専任媒介または専属専任媒介が選ばれることが多いです。
| 契約の種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | 報告義務 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ | 不可 | 1週間に1回以上 | 3か月 |
| 専任媒介 | 1社のみ | 可 | 2週間に1回以上 | 3か月 |
| 一般媒介 | 複数社可 | 可 | 任意 | 制限なし |
Step 5｜売買契約・決済・引き渡し
購入希望者が見つかり条件が合えば売買契約を締結します。共有名義の場合は全員の署名・捺印が必要です。その後、決済日に残代金を受け取り、住宅ローンの一括返済・抵当権の抹消・物件の引き渡しを同時に行います。
Step 6｜財産分与の実行・公正証書の作成・確定申告
売却代金から諸費用を差し引いた残額を、事前に合意した割合で財産分与します。合意内容は公正証書に残しておくと、後のトラブルを防げます。また、売却で利益（譲渡所得）が出た場合は翌年に確定申告が必要です。
4. あなたに合う売却方法はどれ？4つの方法を比較
仲介｜時間をかけて高く売る
不動産会社が売主と買主の間に入り、一般市場で買主を探す最も一般的な方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、売却まで3〜6か月以上かかることもあります。内覧対応が必要で売却活動が公になるため近隣に知られる可能性もあります。そのため「少し時間がかかっても高値で売りたい」方に向いています。
買取｜スピードを優先する
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。最短1〜数週間で現金化でき、広告掲載も不要なため周囲に知られにくいメリットがあります。一方、売却価格は仲介の市場価格より低くなるのが一般的です。「早く現金化したい」「離婚を知られたくない」「手間をかけたくない」方に向いています。
リースバック｜売却後も住み続ける
自宅を不動産会社に売却し、その後買主と賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる方法です。まとまった資金を得ながら引っ越しが不要なため、子どもの学区を変えたくない場合などに有効です。ただし、売却価格は低め・毎月の家賃が発生する・将来の家賃上昇リスクがある点に注意が必要です。
任意売却｜オーバーローンでも諦めない
売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合に、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。強制的に安値で売却される「競売」を回避でき、競売よりも高値で売れる可能性があります。ただし、金融機関の同意が必須・信用情報への影響・売却後もローンが残ることなどの注意点があります。任意売却の経験豊富な不動産会社や弁護士への相談が不可欠です。
5. 住宅ローンが残っている場合の対処法
ローンが残っている家を売却する際は、「売却額とローン残高のどちらが多いか」によって対処法が変わります。まず現在のローン残高を残高証明書や返済予定表で確認し、不動産会社の査定で売却予想価格を把握しましょう。
アンダーローンの場合（売却価格＞ローン残高）
売却代金でローンを完済でき、残った現金を財産分与に充てられます。通常の売却手続きで進められるため、スムーズな解決が期待できます。ただし、財産分与のタイミングや売却益によっては贈与税・譲渡所得税が発生する場合があるため注意が必要です。
オーバーローンの場合（売却価格＜ローン残高）
売却してもローンを完済できないため、原則そのままでは売却できません（抵当権が抹消できないため）。対処法は主に3つです。
- 自己資金で不足分を補う：預貯金や親族からの借入などで差額を補ってローンを完済し、抵当権を抹消します。
- 任意売却を検討する：金融機関の同意を得て売却し、残ったローンの支払い方法を協議します。
- どちらかが住み続けてローンを払い続ける：残債が売却価格を下回るタイミングを待ってから売却する方法もあります。
ローン名義・連帯保証人の問題
離婚後どちらかが住み続ける場合、ローンの名義変更や連帯保証人の解除が必要になります。しかし、収入状況などによって金融機関が認めないケースも多いです。離婚後も連帯保証人の関係は自動的には解消されないため、必ず離婚協議の段階で取り決めを行い金融機関に早めに相談してください。放置すると元パートナーのローン滞納の影響を受けるリスクがあります。
6. 財産分与とは？何が対象になるの？
財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に公平に分け合う制度です。原則として夫婦それぞれ2分の1ずつとされていますが、話し合いにより変更することも可能です。
財産分与の対象になる財産（共有財産）
婚姻中に夫婦の協力で得た財産は名義を問わず共有財産とみなされます。たとえば夫の収入で購入したマイホームでも、妻の家事・育児による貢献があれば共有財産として財産分与の対象になります。
- 婚姻中に購入した不動産（名義がどちらか一方であっても対象）
- 婚姻期間中の預貯金・有価証券・自動車
- 保険の解約返戻金・退職金
財産分与の対象にならない財産（特有財産）
夫婦の協力とは無関係な個人の財産は「特有財産」として、財産分与の対象外です。
- 結婚前から所有していた預貯金・不動産
- 婚姻中に相続または贈与によって得た財産
- オーバーローンのため売却してもローンを完済できない家
- 別居後に一方の収入のみで購入した不動産
不動産を財産分与する2つの方法
方法① 家を売却して現金で分け合う
売却代金からローン返済・諸費用を差し引いた残金を夫婦で分け合う方法です。現金化することで使い道が自由になり、残債・権利関係をめぐるトラブルも防ぎやすくなります。住宅ローンの残債が売却額を上回る場合（オーバーローン）は手元に現金が残らないこともあります。
方法② 一方が住み続け、相手に現金を渡す
たとえば1,000万円の価値がある家に妻が住み続ける場合、夫に500万円を現金で支払う方法です。生活環境を変えずに済むメリットがありますが、住み続ける側がまとまった現金を用意する必要があります。現金が用意できない場合は「リースバック」という選択肢もあります。
財産分与の請求期限は「離婚後2年以内」
離婚時に財産分与の話し合いがまとまらなかった場合でも、離婚後2年以内であれば家庭裁判所に財産分与調停を申し立てることができます。この期限を過ぎると原則として請求権を失います。不動産が絡む場合は手続きに時間がかかるため、早めに動き始めることが重要です。
7. 公正証書とは？なぜ作成が必要なの？
財産分与の内容が決まったら、公正証書の作成を強くおすすめします。公正証書とは、公証役場の公証人が作成する公文書のことです。離婚に関する取り決めを口約束や私的な書面だけで済ませてしまうと、後になって「言った・言わない」のトラブルに発展するケースが少なくありません。
公正証書を作成するメリット
- 高い証拠力がある：
公文書として作成されるため、合意内容の存在や真正さについて強い証拠になります。裁判になった場合も有効な証拠として機能します。 - 強制執行が可能になる：
公正証書に「強制執行認諾文言」を入れておくと約束が守られなかった場合に、裁判所の判決を待たずに相手の給与や財産を差し押さえる強制執行の手続きができます。 - 後のトラブルを未然に防げる：
離婚後に元配偶者と連絡を取りたくない方にとっても、あらかじめ合意内容を明文化しておくことで余計な争いを避けられます。
公正証書に盛り込む主な内容
- 不動産の売却代金の分配方法と時期
- 住宅ローン残債の清算方法
- 財産分与の金額・支払い期日
- 養育費・慰謝料に関する取り決め（該当する場合）
- 強制執行認諾文言
公正証書は必須ではないが、作成を強くおすすめします
公正証書の作成は法律上の義務ではありませんが、離婚後のトラブルを防ぐうえで非常に有効な手段です。不動産売却を伴う財産分与では金額が大きくなることが多く、後になって分配方法をめぐって争いになるリスクがあります。離婚が成立する前に、弁護士や公証役場に相談しながら作成しておくことをおすすめします。
8. 【税金の知識】知らないと損する3つのポイント
① 譲渡所得税（利益が出た場合にかかる税金）
不動産を購入時より高く売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税（譲渡所得税）がかかります。税率は所有期間によって大きく異なります。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約39%
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：約20%
売却するタイミングが所有期間5年の前後でこれだけ差があるため、売却時期は慎重に検討しましょう。
② 3,000万円特別控除（マイホーム売却時の大きな節税特例）
マイホームを売却する際、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。つまり、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。
主な適用要件：
- 自分が住んでいた家（または住まなくなって3年目の年末まで）を売却すること
- 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
- 売却相手が親子・夫婦間でないこと
夫婦共有名義の場合、それぞれが要件を満たせば各自3,000万円の控除が受けられるため、合計最大6,000万円まで控除できます。また、所有期間10年超の場合は軽減税率特例も利用できる場合があります。
③ 贈与税（離婚前の分配に注意）
離婚に伴う相当な範囲の財産分与には原則として贈与税はかかりません。しかし、離婚前に売却代金を分配した場合や、分与額が過当とみなされる場合は贈与税が課される可能性があります。また、贈与税・相続税逃れのための離婚と認められる場合も課税対象になります。分与額が大きい場合は、税理士や不動産会社に事前に確認しておくことをおすすめします。
9. よくあるご質問
住宅ローンが残っていても売れますか？
売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば通常通り売却できます。下回る「オーバーローン」の場合でも、自己資金で補う方法や、金融機関の同意を得た「任意売却」という方法があります。まずは査定で現在の売却予想価格を確認しましょう。
離婚前でも売れますか？
売れます。ただし離婚前に売却代金を分配すると贈与税が課されるリスクがあります。売却活動を先に進めておき、離婚成立後に決済・分配を行う方法が一般的です。離婚調停中でも、合意が成立すれば売却できます。
共有名義ですが、相手が売却に同意してくれません。
共有名義の物件は全員の同意なく売却することはできません。話し合いが難しい場合は、弁護士への相談をおすすめします。自分の持分のみを売却する方法もありますが、購入者との間でトラブルになりやすいため慎重な判断が必要です。
離婚後、どれくらいの期間で売れますか？
仲介の場合、平均的には3〜6か月程度です。「早く売りたい」場合は買取を選ぶと最短1〜数週間で現金化できます。ご希望の売却時期を不動産会社に伝えたうえで、最適な方法を一緒に検討しましょう。
子どもの進学前に売却を終わらせたいのですが。
お子様の進学スケジュールに合わせた売却は、よくあるご要望です。希望時期を明確に伝えたうえで逆算して動き始めることが重要です。急ぎの場合は買取も有効な選択肢です。早めにご相談いただければ、スケジュールに合わせた最善策をご提案します。
税金はどのくらいかかりますか？
購入時より高く売れた場合、利益に対して税金がかかります。ただしマイホームの場合は最大3,000万円（共有名義なら最大6,000万円）の特別控除が使えるため、多くのケースで税負担は大幅に軽減されます。詳しくは税理士や不動産会社にご確認ください。
財産分与はいつまでに決めればいいですか？
財産分与の請求は「離婚後2年以内」に行う必要があります。この期間を過ぎると原則として請求権を失います。なお、2年以内に調停や審判を申し立てれば、手続き中に2年が経過しても財産分与は受けられます。
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