🛑 【実録】「えっ、ここが崖？」夢のマイホーム計画に立ちはだかる壁
お客様：「ノダチさん、こんにちは！実は最近、いい感じの土地を見つけたんですよ。少し高台になっていて、日当たりも最高で。ただ、不動産屋さんに『ここは崖条例がかかりますね』って言われたんです。崖なんて、そんな大げさなものじゃないと思うんですけど……。」
ノダチ：「こんにちは！それは気になるお話ですね。実は『崖』の定義って、皆さんが想像するグランドキャニオンみたいな絶壁だけじゃないんですよ。自治体によって多少異なりますが、兵庫県の場合は『高さが2メートルを超えるもの』で、かつ『傾斜角度が30度を超えるもの』を『がけ』と呼ぶんです。」
お客様：「2メートル……！？それって、大人の背丈よりちょっと高いだけじゃないですか。そんなに厳しく制限されるものなんですか？」
ノダチ：「そうなんです。そこが落とし穴なんですよ。今日はじっくり、崖条例の正体と、それをクリアするための秘策についてお話ししましょう！」
1. なぜ「崖条例」というルールがあるの？ 🛡️
ノダチ：「まず、なぜこんな厳しいルールがあるのか。それはズバリ、『あなたの命と財産を守るため』です。大雨や地震の際、もしその崖が崩れてしまったら……上に建っている家は沈みますし、下に建っている家は土砂に飲み込まれてしまいますよね。」
お客様：「確かに、ニュースで見る土砂崩れは怖いです。でも、見た感じしっかりした石垣だし、今まで崩れたことなんてないって近所の人も言ってますよ？」
ノダチ：「そこが不動産の難しいところなんです。『今まで大丈夫だった』が『これからも大丈夫』とは限らない。特に、昔ながらの『積んだだけの石垣（空積み）』などは、現代の建築基準法では安全な構造物として認められないケースがほとんどなんです。」
2. 崖条例にかかるとどうなる？「3つの制限」 🚧
ノダチ：「崖条例の対象になると、主に以下の3つのパターンのどれかをクリアしないと家が建てられません。」
① 崖から離して建てる（離隔距離）
ノダチ：「一番シンプルな解決策です。崖の下にある土地なら、崖の高さの1.5倍〜2倍くらいの距離を離して家を建てなさい、というルールです。例えば3メートルの崖なら、4.5メートル以上離すイメージですね。」
お客様：「ええっ！そんなに離したら、家を建てるスペースがなくなっちゃいますよ！」
ノダチ：「そうなんです。狭い土地だと、この『離す』という選択肢が取れないことが多いんですよね。」
② 強固な擁壁（ようへき）を作る
ノダチ：「離して建てられないなら、崖そのものを鉄筋コンクリートなどでガチガチに固めて、崩れないようにしなさいというパターンです。これを『工作物の確認申請を受けた擁壁』と言います。」
お客様：「それなら解決ですね！……でも、お金がかかりそう……。」
ノダチ：「正解！擁壁工事は、数百万円、規模によっては一千万円を超えることもザラです。中古住宅を安く買えても、擁壁のやり直しで予算オーバー、なんてことになったら目も当てられません。」
③ 建物を「特殊な構造」にする
ノダチ：「崖が崩れても家が壊れないように、家自体の基礎を深くしたり、崖側の壁を鉄筋コンクリートの防護壁にしたりする方法です。これも建築費がアップする原因になります。」
3. 【重要】「崖の上」か「崖の下」かで悩みは変わる 📉📈
お客様：「うちは今回、高台（崖の上）の土地を検討しているんです。見晴らしがいいので。」
ノダチ：「崖の上の場合、一番怖いのは『自分の家の敷地が崩れて、家が傾くこと』です。そのため、建物の重みを崖にかけないように、基礎をめちゃくちゃ深くする『深基礎』や、杭を打つ工事が必要になる可能性が高いですね。」
お客様：「逆に崖の下の土地だったら？」
ノダチ：「その場合は、『上から崩れてくる土砂をどう防ぐか』が焦点になります。崖と家の間にRC（鉄筋コンクリート）の壁を立てるなどの対策が必要になります。実はこれ、隣地との兼ね合いもあって、自分の敷地だけで解決できないことも多いので、より慎重な調査が必要なんです。」
4. ノダチの「チェックポイント」 👀🔍
お客様：「ノダチさん、崖条例がある土地を買うときに、これだけは見とけ！っていうポイントはありますか？」
ノダチ：「ありますよ！現地で見ているのは、以下の3点です。」
- 水抜き穴があるか？
- 擁壁に等間隔でパイプが飛び出していますか？そこから水がちゃんと抜けている跡がありますか？水が溜まると土圧が増して、擁壁が崩れる原因になります。
- はらみ（膨らみ）や亀裂はないか？
- 擁壁が道路側に「ぷくっ」と膨らんでいたり、大きな斜めのヒビが入っていたりしたらイエローカードです。
- 「検査済証」があるか？
- これが一番大事！その擁壁がいつ、誰によって、正しく作られたかを証明する書類です。これがないと、どんなに立派に見えても『法的にはただの石ころの山』とみなされることがあります。
5. まとめ：崖がある土地は「宝」か「ババ」か？ 💎
お客様：「うーん、崖条例って聞くと、なんだかネガティブなイメージばかり強くなってきました……。」
ノダチ：「いえいえ、そんなことはありませんよ！崖条例がある土地は、その分、周辺相場より安く売りに出されていることが多いんです。工事費を計算に入れてもトータルで安く済むなら、それは『お宝物件』になります。」
ノダチ：「大事なのは、『契約前にどれだけ正確なコストを算出できるか』。私は仲介として、設計士さんや工事屋さんと連携して、その『見えないコスト』を可視化するのが仕事です！」
🏠 明石大久保での住まい探しは「ノダチ」へ！
いかがでしたでしょうか？「崖条例」、意外と身近で、かつ奥が深いですよね。 「この土地、気になるけど後ろの段差が心配……」 「古い石垣がある家を売りたいけど、これって崖条例にかかるの？」
そんなお悩み、株式会社nodachiにお任せください！💪
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
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