お客様：「ノダチさん、お久しぶりです……。実は、以前お世話になったあの家……離婚することになりまして。どうすればいいか、夜も眠れなくて。」
ノダチ：「それは……大変な中、よくご相談くださいましたね。まずは温かいお茶でも飲んで、深呼吸しましょう。不動産の問題は、一気に解決しようとするとパンクしてしまいます。一つずつ紐解いていきましょうね。」
お客様：「ありがとうございます。一番の悩みは、共働きで買ったので『ペアローン（共有名義）』になっていることなんです。今は夫が住んでいますが、私は家を出る予定で。でも、私の名前もローンに残っているし、名義も半分入っているんです。」
ノダチ：「なるほど。それはまさに、今すぐ解決策を練るべき『火種』の状態です。厳しいことを言うようですが、共有名義をそのままにして別居・離婚するのは、将来に巨大な爆弾を抱えることと同じなんですよ。」
1. なぜ「共有名義」は離婚時の最大のリスクなのか？
お客様：「爆弾……ですか？ 相手がちゃんとローンを払い続けてくれれば、問題ないんじゃないんですか？」
ノダチ：「そう信じたいお気持ちは分かります。でも、不動産実務の現場では、それでトラブルにならなかったケースの方が珍しいくらいなんです。理由は大きく分けて3つあります。」
① 売却には「全員の同意」が絶対に必要
ノダチ：「もし、数年後にあなたがまとまったお金が必要になって『あの家を売りたい』と思っても、元旦那様が『嫌だ、俺はここに住み続ける』と言えば、1平方メートルだって売ることはできません。逆に、元旦那様が勝手に売ることもできません。つまり、お互いの意思が一生拘束され続けるんです。これ、結構なストレスですよ。😅」
② 相手の滞納は、あなたの「ブラックリスト」直結
ノダチ：「これが一番怖いんです。ペアローンの場合、あなたは『連帯保証人』や『連帯債務者』になっていますよね？ もし元旦那様の仕事が立ち行かなくなって、ローン支払いが1日でも遅れたら、銀行はあなたに請求を立てます。住んでいない家の督促状が届き、最悪の場合、あなたの信用情報に傷がつき、将来自分が新しく家を借りたり買ったりすることができなくなります。」
③ 相続が発生した瞬間、迷宮入り
ノダチ：「もし元旦那様が再婚して、その後亡くなったらどうなると思いますか？ 共有名義の半分は、元旦那様の新しい奥様や子供に相続されます。そうなると、あなたは『見ず知らずの赤の他人』と一つの家を共有することになるんです。話し合いなんて、もう不可能に近いですよね？」
お客様：「……想像しただけでゾッとします。今、仲が悪くないから大丈夫だと思っていましたが、将来のことは分かりませんもんね。」
2. 名義を「一人」にまとめるという選択肢
お客様：「じゃあ、今のうちに私の名義を消して、夫一人の名義に書き換えればいいんですよね？ それなら解決ですか？」
ノダチ：「理屈ではそうですが、ここには『銀行』という大きな壁が立ちふさがります。」
銀行は「名義変更」を簡単には許さない
ノダチ：「銀行は、『二人の収入を合わせて、二人で返す』という約束で数千万円を貸しています。それを『一人の収入だけで返します』と言われても、『はい、いいですよ』とは言いません。一人分の年収で審査をやり直すことになり、もし基準に満たなければ、名義変更は認められないんです。」
お客様：「えっ！ 自分の持ち分を放棄するって言ってもダメなんですか？」
ノダチ：「ダメなんです。むしろ、銀行に無断で名義を変える（登記を変える）ことはローン契約違反になり、『一括で返してください』と言われるリスクすらあります。名義を変えるなら、『借り換え』が必須になります。」
借り換えのハードル
- 本人の年収： 一人で全額のローンを背負えるか？
- 物件の価値： 今の家の価値が、ローン残高を上回っているか？
- 諸費用： 登録免許税や事務手数料で数十万円かかる。
ノダチ：「元旦那様にそれだけの経済力と意思があれば可能ですが……多くの場合はここで足踏みしてしまいますね。」
3. 「住み続ける」場合の落とし穴：公正証書で防げるか？
お客様：「話し合いで『ローンは夫が払う、その代わり私は名義をそのままにする』という契約を公正証書で作るのはどうですか？」
ノダチ：「公正証書を作るのは、何もしないよりは100倍マシです！ 養育費や慰謝料の約束と一緒に、住宅ローンの負担についても明記すべきです。……でもね、お客様。公正証書はあくまで『約束を破った時に給料を差し押さえやすくする武器』であって、『ローン滞納を防ぐバリア』ではないんです。」
お客様：「バリアではない……。」
ノダチ：「はい。相手にお金がなければ差し押さえもできません。銀行は公正証書の内容なんて関係なく、あなたの名義がある限り容赦なく請求してきます。公正証書は『事後の救済策』であって、『根本解決』ではないことを覚えておいてくださいね。🙏」
4. ノダチが一番おすすめする解決策：売却（アンダーローンとオーバーローン）
お客様：「やっぱり、家を売ってしまうのが一番スッキリするんでしょうか？」
ノダチ：「不動産屋としての経験上、『売却して現金を分ける』のが最もクリーンで、再出発にふさわしい解決法だと言い切れます。ただ、ここで重要になるのが『今の家がいくらで売れるか』です。」
A. アンダーローンの場合（売却額 ＞ ローン残債）
ノダチ：「これはハッピーなケースです！ 家を売ってローンを完済し、手元に残ったお金を二人で分けます。これを軍資金に、お互い新しい生活を始められます。明石大久保エリアは今、需要があるのでこのパターンも多いですよ。✨」
B. オーバーローンの場合（売却額 ＜ ローン残債）
ノダチ：「問題はこちらです。売ってもローンが残ってしまう場合、その差額を現金で補填しないと家は売れません。もし現金がなければ、『任意売却』という特殊な方法をとることになります。」
お客様：「任意売却……？ 競売とは違うんですか？」
ノダチ：「違います。競売は強制的に追い出されるイメージですが、任意売却は銀行と交渉して、納得の上で市場価格で売ることです。後のローン返済も無理のない範囲で相談に乗ってもらえます。私たちのような専門家が間に入って進めるものなので、怖がらなくて大丈夫ですよ。😊」
5. 共有名義トラブルの「リアルな事例」
ノダチ：「ここで、少し厳しいお話を。以前、別の相談者様で、離婚時に『相手が住み続ける』という約束を口約束でしてしまった方がいました。」
お客様：「どうなったんですか……？」
ノダチ：「10年後、元旦那様が再婚し、新しい家族との間に子供が生まれました。すると、元旦那様から『今の家族が手狭になったから、この家を売りたい。君の名義分を安く買い取らせてくれ、さもなければ名義を放棄してくれ』と連絡が来たそうです。相談者様は既に別の場所で生活していましたが、かつての家がトラブルの種になって、精神的に追い詰められてしまいました。」
お客様：「10年経ってから……。やっぱり、その時に終わらせておかないといけないんですね。」
ノダチ：「そうなんです。『今の関係性がいいから』という理由は、不動産に関しては通用しません。 共有名義は、二人の関係が『永久不変』であることを前提とした制度。関係が変わるなら、制度も変えなければならないんです。」
6. 明石大久保の小さな不動産のノダチができること
お客様：「分かりました。まずは何から始めればいいでしょうか？」
ノダチ：「まずは、『敵（現状）を知ること』です！ 具体的には以下のステップで進めましょう。」
- 住宅ローンの残高確認： 銀行から届く返済予定表をチェックしてください。
- 物件の査定： ここが私の出番です！「ノダチ」が、今の市場であなたの家がいくらで売れるかをシビアに、かつ愛を持って査定します。
- シミュレーション： 「売却」「借り換え」「賃貸に出す」など、複数のパターンで収支を計算します。
- 話し合いの立ち会い（必要あれば）： 感情的になりがちな離婚の話し合い。第三者の不動産屋が入ることで、冷静な数字ベースの議論ができます。
お客様：「ノダチさんに査定してもらうだけで、心が軽くなりそうです。」
ノダチ：「そう言っていただけると嬉しいです！ お客様の人生にとって、何が最善かを一緒に悩みます。🍵」
7. 【まとめ】新しい人生の第一歩を、軽やかに
ノダチ：「さて、長くなりましたが、共有名義の家について整理しましょう。」
- 共有名義は「リスクの塊」。放置は厳禁！
- 名義変更には「借り換え」が必要で、ハードルは高い。
- 「売却」が最もクリーン。まずは査定で現状を把握すること。
- 一人で悩まず、専門家（不動産屋）を味方につけること。
お客様：「本当にありがとうございました。離婚のことで頭がいっぱいでしたが、家のことが整理できれば、前を向ける気がします。」
ノダチ：「その通りです！ 家は本来、人を幸せにするための場所。その役目を終えたのなら、次のステージへ進むための糧にすればいいんです。応援していますよ！🌈」
もし、このブログを読んで「うちの場合はどうなるの？」と思われた方がいらっしゃいましたら、ぜひ株式会社nodachiへご連絡ください。
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