お客様： ノダチさん、こんにちは！実は今気になっている土地があるんですけど、敷地のすぐ前に細い水路が流れているんです。これって何か気を付けることありますか？
ノダチ： こんにちは！いつもご相談ありがとうございます😊 明石市大久保町周辺でも、昔ながらの田園風景が残るエリアには水路が多いですよね。 結論から言うと、水路がある土地は**「事前の調査」がすべて**です！メリットもありますが、知らないと後で「えっ、そんなにお金がかかるの！？」と驚くポイントがいくつかあるんですよ。
1. その水路、誰のもの？「管理者の特定」が第一歩 🔍
お客様： 誰のものかって、普通は市役所のものじゃないんですか？
ノダチ： そう思われがちですが、実はバラバラなんです。
- 市町村（明石市など）： これが一番多い「法定外公共物」という扱いです。
- 水利組合（農家さんの集まり）： 農業用水路の場合、地域の組合が管理していることがあります。
- 個人所有： 稀に、隣の方の私有地というケースも。
お客様： えっ、個人所有の可能性もあるんですか！それはややこしそう…😅
ノダチ： そうなんです。特に水利組合さんが管理している場合、お掃除の行事（泥上げ）に参加する必要があったり、橋を架ける時に「協力金」が必要になるケースもあります。まずは役所や公図で、その水路の「正体」を突き止めるのが僕ら不動産屋の最初の仕事ですね。
2. 「橋」を架けるにはお金と許可が必要！ 🌉
お客様： 今は小さな板が渡してあるだけなんですけど、車を停めるには立派な橋を作らなきゃいけないですよね。勝手に作ってもいいんですか？
ノダチ： それは絶対NGです！🚨 「通路占用許可」という手続きが必要になります。 道路から自分の土地に入るために、公有地である水路の上に橋を架けさせてもらう許可ですね。
ここで注意点が3つあります！
- 占用料がかかる： 毎年、数百円〜数千円程度の「使用料」を市に払う必要があります。
- 工事費は全額自己負担： 橋を作る費用はもちろん、将来壊れた時の修理代も自分持ちです。
- 橋の幅に制限がある： 「車1台分（4メートル以内）」など、ルールが決まっていることが多いので、「敷地全面を蓋して駐車場にしたい！」と思っても、許可が下りないことがほとんどです。
お客様： ええっ！全部に蓋をすることはできないんですね。それは盲点でした…💦
3. 「湿気」と「虫」の問題、そして「匂い」 🐜🦟
お客様： やっぱり水があるから、ジメジメしたりするんでしょうか？
ノダチ： 正直に言うと、そこは否定できません。 特に夏場ですね。流れが穏やかな水路だと、どうしても蚊が発生しやすかったり、水の流れが止まると匂いが気になることもあります。
あと、意外と盲点なのが「湿気による建物の傷み」です。 水路のすぐ横に家を建てるなら、床下の換気を通常より強化したり、防蟻処理（シロアリ対策）をしっかりやっておくことをおすすめしています。
お客様： なるほど。住み始めてから「虫がすごい！」となるのは避けたいですね。見学に行くなら、夏の暑い日や雨の翌日とかもチェックした方が良さそう。
4. ハザードマップ以上の「内水氾濫」リスク ⛈️
お客様： 明石市は比較的災害に強いイメージですけど、水路が溢れることってあるんですか？
ノダチ： 大きな河川の氾濫も怖いですが、最近増えているのは「内水氾濫」です。 ゲリラ豪雨などで、下水道や水路の排水能力を超えてしまい、行き場を失った水が道路や敷地に溢れ出す現象ですね。
ノダチからのアドバイス： 水路の底に泥が溜まっていないか、ゴミが詰まっていないかを見てみてください。管理が行き届いていない水路は、大雨の時に一気に危険度が上がります。
5. 地盤の強さは大丈夫？ 🏗️
お客様： 水路のそばって、地面が柔らかかったりしますか？
ノダチ： その可能性は高いですね。昔から水が流れている場所の周辺は、堆積物で地盤が軟弱なことが多いです。 家を建てる前の「地盤調査」の結果次第では、杭を打つなどの補強工事が必要になり、100万円単位で建築コストが上がることも覚悟しておいた方がいいかもしれません。
お客様： 土地が安くても、橋の工事代や地盤改良代で、結局高くつくこともあるってことですね…。
6. 【最重要】その土地、家が建たないかも！？「接道義務」の落とし穴 🚧
お客様： ノダチさん、さっき「橋を架ければいい」っておっしゃいましたけど、そもそも水路があることで「家が建てられない」なんて最悪なケースもあるんですか？
ノダチ： 実は……そこが一番怖いポイントなんです。😱 建築基準法には「接道義務」といって、建物を建てる土地は「道路に2メートル以上接していなければならない」というルールがありますよね。
お客様： はい、それは聞いたことがあります。道路に面していないとダメなんですよね。
ノダチ： そうなんです。でも、土地と道路の間に「水路」がある場合、法律上は「道路に接していない」とみなされてしまうことがあるんです！
お客様： ええっ！すぐ目の前に道路が見えているのにですか！？ 🤯
ノダチ： そうなんです。厳しいですよね……。 水路は「道路」ではないので、そのままだと「道路に接していない土地（無道路地）」扱いになり、そのままでは建築許可が下りない（再建築不可）という事態になりかねません。
お客様： それは困ります！どうすればいいんですか？
ノダチ： 解決策は主に2つあります。
- 水路占用の許可を得る： 先ほどお話しした「橋」を架ける許可を得ることで、役所から「道路とつながっている」と認めてもらう方法です。ただし、これも自治体によって「2メートル以上の幅の橋が必要」など、接道義務を満たすための細かい基準があります。
- 水路の「蓋（ふた）」を道路の一部とみなす： 水路にしっかりとした蓋がされていて、そこを歩行や通行に使える場合、特定行政庁（役所）から「接道として認める」というお墨付き（建築基準法43条但し書きなど）をもらう必要があります。
お客様： なるほど……。単に橋を架ければいいだけじゃなくて、それが「法律上の接道」として認められるかどうかが運命の分かれ目なんですね。
ノダチ： その通りです！🌟 特に古い分譲地や、昔からの集落にある土地だと、昔は建ったけど今は今の法律だとアウト、という「既存不適格」の状態になっていることもあります。
お客様： もし、それを知らずに買っちゃったら……。
ノダチ： 住宅ローンも通りませんし、将来家を建て替えることもできなくなっちゃいます。 だからこそ、株式会社nodachiでは、現地調査の際に必ず「この水路を跨いで接道義務を満たせるか？」を徹底的に確認しているんです。💪
7. 水路の種類で「セットバック」が変わる？ 📏
お客様： 接道といえば、道路が狭い時に道路の中心から2メートル下がる「セットバック」がありますよね。水路がある場合も関係ありますか？
ノダチ： 実は、水路を挟んで向かい側が道路だった場合、セットバックの計算が少し特殊になることがあります。
通常は道路の中心から2メートルですが、水路がある場合、「水路の対岸（道路側の縁）から4メートル」バックしなければならないケースがあるんです。
お客様： えっ！それって、水路の幅の分だけ、もっとたくさん自分の敷地を削らなきゃいけないってことですか？
ノダチ： そうなる可能性があります。 そうなると、せっかく広い土地だと思って買ったのに、実際に使える面積がガクンと減ってしまう……なんて悲劇も起こり得ます。
🌟 ノダチからのまとめ
ノダチ： いろいろ厳しいことを言っちゃいましたが、水路がある土地は「お隣さんと距離が保てて日当たりが確保しやすい」というメリットもあるんですよ。
大切なのは、この3点です！
- 管理主体がどこか確認する（役所 or 組合）
- 橋の設置許可と費用を概算する
- 地盤と浸水履歴を周辺住民にヒアリングする
もしその土地が気になっているなら、僕が現地に行って、水路の状態や役所への確認を全部やってきますよ！
お客様： ありがとうございます！ノダチさんに調べてもらえると安心です。よろしくお願いします！
ノダチ： お任せください！一人でやってる小さな会社ですが、その分フットワーク軽く動きますよ！🏃♂️💨
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