お客様：「ノダチさん、こんにちは！実は最近、裁判所の競売物件サイト（BIT）を見てるんですけど、明石市内でも驚くほど安いマンションが出ていて。これ、落札できたらめちゃくちゃお得ですよね？」
ノダチ：「こんにちは！お、競売に興味を持たれたんですね。確かに、表面上の価格だけ見ると『えっ、この値段でいいの？』と二度見しちゃうような物件、ありますよね。でも、競売には『落札価格以外に支払うお金』が普通の不動産よりずっと多いんです。今日はその内訳をお話ししちゃいましょう！」
お客様：「ぜひお願いします！何となく『予備のお金が必要』とは聞いてますが、具体的に何にいくらかかるのかが分からなくて…。」
1. 入札から落札までにかかる「最初のお金」
ノダチ：「まず、スタートラインに立つために現金が必要です。競売には『住宅ローン』も使えますが、手続きが特殊で、まずは自前の現金（手許資金）が重要になります。」
- 入札保証金（売却基準価額の20％以上） 💰 入札する際、裁判所に預けるお金です。例えば基準価額が1,000万円なら200万円を先に振り込みます。落札できなければ戻ってきますが、落札した場合はそのまま代金の一部に充当されます。
- 残代金の支払い 💳 落札が決まってから約1ヶ月以内に、残りの全額を納付します。ここで遅れると保証金が没収されるという厳しいルールがあります。
お客様：「ここまでは分かります。でも、ここからが『競売ならでは』の費用なんですよ。」
2. 税金と登記：普通の売買より「高い」理由
ノダチ：「その通りです。まずは税金ですね。普通の不動産屋で家を買う時よりも、少し割高になるケースが多いんです。」
- 登録免許税（名義変更の税金） 🏛️ 不動産を自分のものにするために、法務局で登記をする費用です。固定資産税評価額の2.0％が基本です。
- 不動産取得税 🧾 購入後、半年くらいして忘れた頃にやってくる税金です。これも評価額の3％〜4％程度。競売だからといって免除されることはありません。
3. 【要注意！】マンション特有の「負の遺産」
ノダチ：「もし狙っているのがマンションなら、ここが一番のチェックポイントです。前の持ち主が管理費を滞納していたらどうなると思います？」
お客様：「えっ、前の人が払うべきものですよね？私は関係ないんじゃ…」
ノダチ：「それが、競売の世界では『落札者が滞納分を肩代わりする』という決まりがあるんです。管理費、修繕積立金、さらには遅延損害金までセットです。3年滞納されていれば、100万円単位の請求が来ることもあります。これは必ず『物件明細書』で事前に確認が必要です！」⚠️
4. 最も不透明なコスト「立ち退き・引渡訴訟」
お客様：「一番怖いのが、まだ前の住人が住んでいる場合です。もし『出ていかない！』と言われたら、裁判でお金がかかるんですよね？」
ノダチ：「そこが競売の最大のハードルですね。競売物件には『瑕疵担保責任（契約不適合責任）』がないので、中を空っぽにして引き渡してくれる保証はありません。そこで登場するのが『引渡命令』と、最悪の場合の『強制執行』です。」
① 引渡命令の申し立て 📜
ノダチ：「昔はわざわざ『引渡訴訟』という長い裁判が必要でしたが、今は簡易的な『引渡命令』という制度があります。代金を納付してから6ヶ月以内に申し立てる必要があります。」
- 費用： 自分でやれば数千円、司法書士さんに頼めば5万〜10万円ほどです。
② 強制執行（最終手段） 🚔
お客様：「引渡命令が出ても居座られたら…？」
ノダチ：「その時は執行官と一緒に乗り込む『強制執行』です。これがとにかくお金がかかる！
- 裁判所への予納金： 数万〜10万円。
- 運送・保管費用： 中にある家具やゴミをすべて業者が運び出し、倉庫で一定期間保管します。この作業員代とトラック代、倉庫代が重い！
- 相場： 荷物の量によりますが、30万円〜100万円以上かかるケースも珍しくありません。」
お客様：「100万円…！そんなにかかるなら、落札価格の安さが吹き飛んじゃいますね。」
ノダチ：「だからこそ、多くのプロは住人と交渉して『引越し代（立退料）』として20万〜30万円程度を渡して、円満に退去してもらう道を選びます。この『交渉費用』をあらかじめ予算に組み込んでおくのが、競売を成功させるコツなんです。」🤝
5. 中が見られないリスク「リフォーム費用」
ノダチ：「最後は建物の状態です。競売は原則として中を見学できません。裁判所の写真だけが頼りです。」
- リフォーム代： 「雨漏りしていた」「給湯器が壊れていた」「壁に穴が開いていた」…これらはすべて落札者の自己責任で直します。
- 残置物の処理： 前の住人が置いていったゴミ（動産）も、勝手に捨てると後でトラブルになるため、適切な手続きを踏んで処分する費用がかかります。🧹
📈 競売物件：落札から入居までの具体的な流れ
ここで、手続きの全体像を整理してみましょう。
- 【入札・落札】 🗳️ 裁判所へ入札。一番高い価格をつけた人が「最高価買受指定者」に。
- 【代金納付・登記】 💰（落札後 約1ヶ月） 代金を一括払い。同時に裁判所が嘱託登記を行い、名義があなたに！
- 【引渡命令の申立て】 ⚖️（納付直後） 万が一に備え、即座に裁判所へ申し立て。占有者への心理的プレッシャーにもなります。
- 【占有者との交渉】 🗣️（同時進行） 「いつ退去できるか」を話し合います。明石大久保の小さな不動産 nodachiでは、こうした交渉のアドバイスも行っていますよ！
- 【退去・鍵の受取り】 🔑 合意に基づいて退去。この時、鍵をしっかり受け取ります。
- 【強制執行】 🔨（交渉決裂時のみ） どうしてもダメなら法的手段。執行官と共に占有を解除します。
- 【リフォーム・入居！】 ✨🏠 ようやく自分の城に。ここまでの苦労が報われる瞬間です！
🧐 まとめ：ノダチからのメッセージ
お客様：「ノダチさん、ありがとうございました。競売って、単純な『物件価格』だけじゃなくて、税金・滞納金・立退き料・リフォーム・法的費用…これらを全部足して、それでも相場より安いかどうかを判断しなきゃいけないんですね。」
ノダチ：「その通りです！一般的には、落札価格＋200万円〜300万円くらいは予備費として見ておいたほうが安心です。
でも、怖がらせるばかりではありません。しっかり調査して、最悪のコスト（強制執行費用など）を計算に入れた上で入札すれば、市場には絶対に出回らないような好条件の物件を手に入れるチャンスがあるのも事実です。
もし、気になる競売物件を見つけたら、まずは気軽にご相談ください。一緒に資料を読み込んで、『これは買いか、見送りか』を本音で語り合いましょう！」😊
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