1. 銀行が貸してくれる額は「審査金利」で決まる！
お客様：「ノダチさん、こんにちは！今、大久保駅の近くで中古マンションを探しているんですが、そもそも自分がいくらまでローンを組めるのか分からなくて。年収は450万円なんですけど、5,000万円くらい借りられたりしますか？🤔」
ノダチ：「こんにちは！マイホーム探し、ワクワクしますね。結論から言うと、年収450万円で5,000万円は、今の銀行のルールだとかなり厳しい、というのが現実です。まずは、銀行がどうやって『借入上限額』を計算しているか、裏側を覗いてみましょう！💡」
お客様：「えっ、裏側ですか！？」
ノダチ：「はい。銀行は私たちが実際に借りる時の金利（0.8%など）ではなく、『審査金利』という特別な金利を使って計算するんです。だいたい3%〜4%くらいですね。」
お客様：「ええっ！そんなに高い金利で計算されちゃうんですか？損じゃないですか？」
ノダチ：「いえ、これは『将来金利が上がっても、この人はちゃんと返せるかな？』と銀行がチェックするための安全策なんです。では、実際に計算してみましょう！」
【ステップ1】年間の返済上限額を出す
銀行には「年収の何％までなら返済に充てていいですよ」という返済負担率という基準があります。
- 年収450万円の場合、多くの銀行は35%を基準にします。
- 450万円×0.35＝157.5万円（これが年間に返せる限界額）
- 月々に直すと、約13.1万円です。
【ステップ2】審査金利3.5%で逆算する
ノダチ：「月13.1万円返せるなら、いくら借りられるか。審査金利3.5%（35年返済）で計算すると、100万円借りるごとの返済額は約4,132円になります。
13.1万円÷4,132円×100＝約3,176万円
これが、銀行が『貸してもいいよ』と言ってくれる概ねの上限額になります。💰」
お客様：「なるほど……。5,000万円には届かないけど、3,100万円くらいが自分の土俵なんですね。」
2. 「月々の支払額」から逆算する、失敗しない借入額
お客様：「でもノダチさん、さっきの計算だと月々13万円の返済ですよね？今の家賃が8万円なので、正直13万円は生活が苦しいです……。できれば今の家賃と同じくらいに抑えたいんです。😥」
ノダチ：「その感覚が一番大事ですよ。銀行の限界まで借りる必要はありません。次は、『今の家賃（払いたい金額）から、いくらの物件が買えるか』を計算してみましょう！こっちは実際の金利を使います。✨」
【実践】月々8万円の支払いでいくら借りられる？
（条件：変動金利 1%、35年返済、ボーナス払いなし）
- ノダチ：「金利1%の場合、100万円借りるごとの月々返済額は約2,822円です。」
- 計算式：8万円÷2,822円×100=2,834万円
ノダチ：「月々8万円の返済に抑えたいなら、借入額は約2,800万円が目安になります。Aさんの場合、銀行の審査上限（3,176万円）よりも、自分の理想（2,800万円）の方が低いので、非常に健全な計画と言えますね！👏」
お客様：「2,800万円かぁ。それなら大久保の中古戸建てやマンションでも、リフォーム費用込みで手が届きそうな気がしてきました！」
3. 車のローンやスマホの分割払いに注意！
お客様：「あ、そういえば！去年の車検の時に車のローンを組んじゃって。月々2万円払ってるんですけど、これは住宅ローンの計算に関係ありますか？🚗」
ノダチ：「大いに関係あります！ 先ほどの『年間返済上限157.5万円』には、車のローンやカードのリボ払い、スマホの本体代金の分割払いも全部含まなきゃいけないんです。」
お客様：「ええっ！スマホの分割まで！？😱」
ノダチ：「そうなんです。例えば車のローンが月2万円あると、住宅ローンに回せる枠が月11.1万円に減ってしまいます。
すると、住宅ローンの借入上限額は約3,176万円 → 約2,686万円まで一気に下がってしまうんです。」
お客様：「月2万円のローンがあるだけで、500万円近くも借入額が減るんですか……。これはショックです。」
ノダチ：「だからこそ、住宅ローンを組む前に『完済できるローンはないか』を確認するのが大切なんです。野立ちでは、そういった他社ローンの整理も含めてアドバイスしていますよ。🤝」
4. 忘れちゃいけない「諸費用」の計算
お客様：「3,000万円の物件なら、3,000万円のローンを組めばいいんですよね？」
ノダチ：「実は、不動産の購入には諸費用がかかります。仲介手数料、火災保険、登記費用、銀行の保証料……だいたい物件価格の7%〜10%くらいが目安です。」
- 3,000万円の物件なら、約210万〜300万円の諸費用。
- 総額 3,300万円 必要になる。
お客様：「ええっ、現金で300万円も用意できないかも……。どうすればいいですか？💦」
ノダチ：「最近は諸費用もまとめて貸してくれる銀行が多いですよ。ただ、借入額が増えれば月々の返済額も増えるので、もう一度計算し直しです！
物件価格だけで計算して、最後に『お金が足りない！』となるのが一番怖い。だから私は、最初に『諸費用込みの総予算』を出すところから始めるんです。😊」
5. マンションの場合は「管理費・修繕積立金」を忘れずに！
お客様：「ノダチさん、大久保駅前のマンションも気になってるんです。でもマンションだと、ローンの他にもお金がかかりますよね？」
ノダチ：「おっしゃる通り！マンションの場合は、管理費と修繕積立金、それに駐車場代がかかります。だいたい合計で月3万円くらいは見込んでおいたほうがいいでしょう。🏢」
- 戸建ての場合：ローン 8万円 ＝ 月々 8万円
- マンションの場合：ローン 8万円 ＋ 管理費等 3万円 ＝ 月々 11万円
お客様：「あぶない……！ローンだけ見て『家賃と同じだ』と思っちゃダメなんですね。ちゃんと合計額で計算しないと生活が苦しくなっちゃう。😱」
ノダチ：「その通りです。戸建てでも、将来の修繕のために月1万円くらいは自分で貯金しておく必要がありますしね。そういった『隠れたコスト』も含めたシミュレーション、一緒に作りましょう！」
まとめ：あなたの「ちょうどいい」を計算します
お客様：「今日は計算の仕方がよく分かりました！ネットのシミュレーターで一喜一憂するより、こうやってノダチさんと一緒に計算したほうが、ずっと現実味がありますね。✨」
ノダチ：「そう言っていただけると嬉しいです！住宅ローンは、通るか通らないか（審査）も大事ですが、『最後まで笑って返せるか』が一番大切ですから。
明石市大久保町で、一人でお店をやっている私だからこそ、お客様の人生に寄り添ったシビアな計算も遠慮なくお伝えします。
『自分の場合はいくらになる？』
『この物件、今の年収で大丈夫？』
と思ったら、いつでも気軽に相談してくださいね。😊」
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
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メール：info@nodachi.info
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