📖 第1章：住宅ローン審査と「適合証明」の意外な関係
お客様「ノダチさん、気になる中古物件を見つけたんですけど、不動産サイトに『フラット35適合』って書いてありました。これって、普通にローンが組めるってことですよね？🤔」
ノダチ「おっ、良い物件を見つけられたんですね！でも、そこは少し注意が必要なんです。『適合』と書いてあっても、実は『適合証明書』という書類をこれから取得しないといけないケースがほとんどなんですよ。😊」
お客様「えっ、最初から書類があるわけじゃないんですか？💦」
ノダチ「そうなんです。フラット35を利用する場合、銀行が『あなたにお金を貸せるか』を審査するのと並行して、住宅金融支援機構が『その家は長く住める基準を満たしているか』をチェックします。その『建物に対する合格証』が適合証明書なんです。銀行の審査が通っても、この書類がないとフラット35は実行されないんですよ。✨」
お客様「なるほど…。つまり、僕たちへの審査と、建物への審査の2本立てってことですね！」
🛠 第2章：どんなところをチェックされるの？（技術基準の話）
お客様「具体的には、家のどこをそんなに厳しく見るんですか？やっぱり、見た目が古いと落とされちゃうんでしょうか…？😅」
ノダチ「見た目の新しさよりも、『家の骨組みや安全性がしっかりしているか』が重要です。主なチェックポイントを整理してみました！👇」
① 敷地と道路の関係（接道基準）
ノダチ「まず、その家がちゃんと道路に2メートル以上接しているか。明石の古い入り組んだ場所だと、たまに基準を満たしていないケースもあります。ここがダメだと、その時点で不合格になってしまいます。📏」
② 建物の規模
ノダチ「一戸建てなら床面積が70㎡以上、マンションなら30㎡以上あるかですね。ご家族向けの戸建てなら大抵クリアできますが、コンパクトな中古住宅のときは要注意です。🏠」
③ 構造・耐久性（ここが本番！）
ノダチ「ここからはプロの検査員が現地でしっかり見ます！🔍」
- 基礎: 地面からの高さが40cm以上あるか、大きなひび割れがないか。
- 外壁: 雨水が侵入しそうな深い亀裂がないか。
- 床下・屋根裏: 土台が腐っていないか、雨漏りの跡がないか。
- 火災警報器: 適切な場所に設置されているか。
お客様「うわぁ、床下まで見られるんですね！でも、それだけしっかり見て合格をもらえれば、住む側としては逆に安心かも。😊」
ノダチ「その通りです！私はいつも『適合証明は、プロによる安心の健康診断』だと思ってください、とお伝えしています。👍」
⏳ 第3章：昭和56年以前（旧耐震）の物件はどうなる？
お客様「実は、少し築年数は経っているけど、すごく手入れの行き届いた昭和55年築の家も候補にあるんです。こういう家でも適合証明は取れますか？👴」
ノダチ「昭和55年…いわゆる『旧耐震基準』の物件ですね。正直に申し上げますと、かなりハードルは高いです。フラット35の場合、旧耐震の物件は『耐震評価基準』を満たしていることを証明するか、別途耐震改修工事を行う必要があるんです。補強が必要になると、数百万円単位の費用がかかることもあります。😅」
お客様「えーっ！そんなにかかるんですか？安く買ってリノベーションしようと思ってたけど、予算オーバーになっちゃう。💦」
ノダチ「そうなんです。だからこそ、物件探しの早い段階で『フラット35を使いたい』と教えていただければ、私が事前に『この物件は適合証明が取れそうか』を予測してアドバイスできるんです！これが、地元で一人で動いている私の強みだと思っています。💪✨」
💰 第4章：お金と期間の話（誰が払うの？）
お客様「適合証明を取るのに、お金はいくらくらいかかるんですか？それと、いつ頃までにやればいいんでしょう？💸」
ノダチ「費用の目安は、中古の一戸建てで5万円〜10万円前後です。これは検査機関への手数料や、建築士さんへの報酬ですね。基本的には『そのローンを使いたい人』、つまりお客様のご負担になります。😊」
お客様「もし検査を受けて不合格になっちゃったら、そのお金はムダに…？😭」
ノダチ「残念ながら、不合格でも現地調査料などは発生してしまいます。だからこそ、『ぶっつけ本番』はおすすめしません！ 私たち仲介会社が事前に物件状況をチェックして、合格の可能性が高いと判断してから進めるのが鉄則です。お客様の大切なお金をムダにはさせませんよ！🙅♂️」
お客様「期間はどれくらい見ておけばいいですか？」
ノダチ「申し込みから発行まで、2週間〜3週間は見ておきたいですね。住宅ローンの本審査のタイミングで必要になるので、契約後すぐに動き出す必要があります。ここはスピード感が大事です！🏃♂️💨」
🏢 第5章：中古マンションの場合は少し楽？
お客様「マンションを検討している場合も同じくらい大変なんですか？🏢」
ノダチ「マンションの場合は、ちょっとラッキーなパターンがあります！管理組合が建物全体で一括して適合証明を取得している場合があるんです。その場合、お部屋ごとの検査は不要で、書類を取り寄せるだけでOK（費用も数千円程度）ということもありますよ。✨」
お客様「へぇー！それは助かりますね。管理がしっかりしているマンションかどうかの目安にもなりそう。🤔」
ノダチ「まさにその通りです！管理状態を見る一つの指標になりますね。🏢✅」
💡 第6章：ノダチ流「適合証明」攻略のポイント
お客様「だんだん分かってきました。でも、やっぱり自分で判断するのは難しそうです…。ノダチさんなら、どうやって進めますか？🙋♂️」
ノダチ「私、ノダチがお客様をサポートする際は、以下の3点を徹底しています！🌟」
① 広告の「フラット35利用可」を細かく再確認
ノダチ「広告の言葉を100%鵜呑みにせず、物件資料を取り寄せて『本当にそのままの状態で通るか』を裏取りします。再建築不可や既存不適格がないか、まずは机上で徹底調査です！⚠️」
② 住宅診断（ホームインスペクション）との連携
ノダチ「せっかく検査員を呼ぶなら、建物の詳しい診断も一緒にするのが賢い方法です。検査費用がセットで割安になる建築士さんもご紹介できますよ。一石二鳥ですね！🐦✨」
③ 内覧時の事前チェック
ノダチ「これが一番大事です！お客様と一緒に内覧に行く際、私は『基礎のひび割れ』や『雨漏りの跡』がないか、プロの目でこっそり…いえ、しっかりチェックしています。そこで『これならいけますね！』と言える物件を探しましょう！😊」
🏁 第7章：まとめ
お客様「今日はありがとうございました！適合証明書って、ただのハードルじゃなくて『安心して住める家かどうかのチェック』なんですね。少し気持ちが楽になりました。✨」
ノダチ「そう言っていただけると嬉しいです！せっかくのマイホームですから、安心してお金を借りて、笑顔で住み続けていただきたい。そのためのサポートなら、私がいくらでもさせていただきます！🤝」
🏠 明石・大久保で中古住宅をお探しなら「ノダチ」へ！
「適合証明書」は少し難しそうな言葉ですが、一つひとつ整理していけば怖くありません。
- フラット35を使いたいけれど、どの物件が良いかわからない
- 適合証明の手続きが不安…
- そもそも、中古住宅を買うのが初めてで何から始めていいか迷っている
そんなお悩み、「明石大久保の小さな不動産 ノダチ」にお聞かせください。
ぜひお気軽にお立ち寄りくださいね！☕️🍪
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