👩🦰お客様
「ノダチさん、最近ネットで“都市計画道路予定地”っていう言葉を見たんですけど…あれって何なんですか？なんだか怖そうな響きで💦」
👨💼ノダチ
「とても良い質問ですね😊“都市計画道路”っていうのは、簡単に言うと“将来つくる予定の道路”のことなんです。
国や都道府県、市町村が“まちづくりの基本計画”として決めている道路計画の一部なんですよ。」
🚗都市計画道路の目的ってなに？
👩🦰お客様
「へぇ〜。でも、なんで“将来つくる道路”を、わざわざ今から決めておくんですか？」
👨💼ノダチ
「いい質問ですね👍
都市計画道路は、将来の交通渋滞の解消、防災ルートの確保、まちの発展に合わせた整備のために“長期的な視点”で決められてるんです。」
👨💼ノダチ
「たとえば明石市でも将来の渋滞緩和や避難ルート確保を目的に、新しい道路が計画されています。
こうした計画は“都市計画決定”という正式な手続きで決まっていて、図面（都市計画図）にも明示されています📜」
👩🦰お客様
「なるほど！つまり、まだ“つくるとは決まってない”けど、“将来的にここに道路をつくるかもしれませんよ”っていうことなんですね。」
👨💼ノダチ
「そうです✨ただし、“決まっているけど、いつできるかは未定”っていうケースが多いんですよ。」
⏳なかなか進まない？都市計画道路の“あるある”
👩🦰お客様
「じゃあ、“都市計画道路にかかってる土地”を買うのはやめたほうがいいですか？💦」
👨💼ノダチ
「一概に“ダメ”とは言えません😊
都市計画道路は“決まってから数十年経っても、全然工事が進まない”ことも珍しくありません。
全国で見ると、1950年代に決まって、まだ完成してない道路もあるんですよ！」
👩🦰お客様
「そんなにですか😳！」
👨💼ノダチ
「はい。たとえば“都市計画決定”がされてから“事業決定”という段階に進むまでに、ものすごく時間がかかるケースが多いです。
行政が“この道路を何年までに、どこからどこまで整備します”と決めて、ようやく土地の買収などが始まります。」
📏事業決定されるとどうなるの？
👩🦰お客様
「“事業決定”って言葉が出てきましたけど、それってどういう状態なんですか？」
👨💼ノダチ
「“事業決定”というのは、行政が“この道路を実際に工事する段階に入りました”という宣言みたいなものです。
ここから、土地の買収がスタートします💡」
👩🦰お客様
「じゃあ、もし自分の土地が道路にかかってたら…？」
👨💼ノダチ
「行政から“用地買収”の話が来ます。
つまり“道路になる部分を売ってください”ということですね。
このときの価格は、一般的に“時価”で買い取ってもらえます。
ただ、すぐ立ち退きを求められるわけではなく、順番や工区ごとに説明会が開かれます。」
👩🦰お客様
「安心しました😌
でも、もしその土地に家が建ってたらどうなるんですか？」
👨💼ノダチ
「その場合は、建物の移転費用なども補償されます。
“移転補償”や“営業補償”といって、建物や事業に対する補償制度もきちんと用意されています。」
🏡都市計画道路にかかっている土地の注意点
👩🦰お客様
「でも、そうなると“都市計画道路にかかってる土地”って、売りにくいですよね？」
👨💼ノダチ
「確かにそうですね💦
都市計画道路にかかっていると、“建て替え”や“増改築”が制限されるケースがあります。
これは“建築制限”と呼ばれるもので、都市計画法第53条に規定されています📘」
👩🦰お客様
「建築制限って、どんなことが制限されるんですか？」
👨💼ノダチ
「簡単に言うと、“将来道路になる可能性があるから、むやみに建物を建て替えないでください”ということです。
ただし、一定の条件を満たせば“許可”をもらって建て替えることもできます。」
👩🦰お客様
「へぇ〜、許可があれば大丈夫なんですね！」
👨💼ノダチ
「そうです。
たとえば、建物を同じ位置・同じ規模で建て替えるような場合は、“仮建築物”として許可されることもあります。
ただし、将来的に撤去しなければならない可能性があるので、銀行融資が通りにくくなるケースもあります💰」
🏢金融機関や不動産取引での影響
👩🦰お客様
「融資が通りにくいっていうのはどういうことですか？」
👨💼ノダチ
「銀行は“将来道路で取り壊しになる可能性がある”物件には、担保価値を低く見積もる傾向があります。
つまり、住宅ローンが満額下りないケースがあるんです😣」
👩🦰お客様
「なるほど…じゃあ、買うときにはちゃんと調べないといけませんね！」
👨💼ノダチ
「その通りです✨
都市計画道路にかかっているかどうかは、“都市計画図”や“明石市の都市計画情報提供サービス”などで確認できます。
不動産会社や役所に問い合わせれば、誰でも閲覧できますよ📍」
🗺️確認のしかた（明石市の場合）
👨💼ノダチ
「明石市のホームページには、“明石市都市計画図（インターネット公開版）”があります。
住所を入力するだけで、その土地が都市計画道路にかかっているかどうかが分かるようになっています👀」
👩🦰お客様
「便利ですね！
ノダチさん、こういう情報って、売買契約のときにも説明してもらえるんですか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです😊
“都市計画道路の計画決定”や“事業決定”は、重要事項説明書（いわゆる“重説”）で必ず説明する項目です。
ですから、買主様も安心して取引できます。」
🌸まとめ：「都市計画道路」を正しく理解して不安を解消しよう！
👨💼ノダチ
「都市計画道路って聞くと、ちょっと不安になりますよね😅
でも、実際には“まだ何十年も動かないケース”が多く、日常生活にすぐ影響が出るわけではありません。
大切なのは、“今の段階でどのステータスにあるのか”を確認することです🔍」
👩🦰お客様
「つまり、
- 都市計画決定だけなのか
- もう事業決定されてるのか
- 買収が進んでいるのか
これをチェックすれば安心、ということですね！」
👨💼ノダチ
「その通りです👏
不動産購入や売却の際には、“都市計画道路”の有無を必ず確認し、状況に応じた判断をすることがポイントです。
そして、もし分からないときは、地域の不動産会社――つまり私、ノダチ👨💼にぜひご相談くださいね✨」
💬最後に：地域密着のnodachiだからできるサポート
👨💼ノダチ
「株式会社nodachiでは、都市計画や建築制限のある土地でも、“どの程度リスクがあるか”を丁寧にご説明しています。
もちろん明石市役所や建築指導課への調査もいたします。
“知らずに買って後悔”を防ぐために、地元密着の不動産会社として全力でサポートします💪」
👩🦰お客様
「心強いです😊 また相談させてくださいね！」
👨💼ノダチ
「もちろんです！いつでもお気軽にどうぞ🏡✨
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
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メール：info@nodachi.info
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