👩🦰 お客様
「ノダチさん、チラシを見ていたら“市街化調整区域”って書かれている土地があったんですけど…これって何ですか？なんだか難しそうな言葉ですよね💦」
👨💼 ノダチ
「そうですよね😊 “市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）”というのは、不動産のチラシでもよく見かけますが、簡単に言えば “原則として家を建てられない区域” のことなんです。」
🏙️ まずは基本！都市計画区域とは？
👩🦰
「えっ、家が建てられないんですか？じゃあ、なんで売り出されてるんでしょう？」
👨💼
「いい質問です！実はその前に“都市計画区域”という大きな枠組みがあるんですよ。日本の土地は大きく分けて、
①都市計画区域内
②都市計画区域外
に分かれています。
“都市計画区域”というのは、将来のまちづくりの方向性を国や自治体が決めているエリアのことです。道路や下水道、公園などの整備を計画的に進めるために設定されています。」
👩🦰
「なるほど。つまり“街として整えていく場所”が都市計画区域なんですね。」
👨💼
「そうです！そしてその“都市計画区域内”がさらに３つに分けられます。
それが、
・市街化区域（しがいかくいき）
・市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）
・非線引き区域（ひせんびきくいき）
です。」
🏘️ 市街化区域と市街化調整区域の違い
👩🦰
「名前が似ていてややこしいですね💦 どう違うんですか？」
👨💼
「市街化区域は、“すでに街になっている、または今後10年以内に街にしていく”エリア。
つまり住宅や店舗、道路や下水などが整備されていく場所です。
一方で、市街化調整区域はその反対。“できるだけ市街化を抑える”ためのエリアなんです。
簡単に言えば、『家や建物をあまり建てないようにしよう』という地域です。」
👩🦰
「ということは、市街化調整区域の土地では家を建てられないんですか？」
👨💼
「基本的には建てられません。ただし、“例外的に許可を取れば建てられる”ケースがあります。」
🏠 市街化調整区域でも家が建てられるケース
👩🦰
「例外って、どんなケースなんですか？」
👨💼
「主に次のような場合です👇
1️⃣ 農家などの既存住民が建て替える場合
→ その土地をもともと持っていた人が、自分や家族のために家を建てる場合。
2️⃣ 公共施設・公益性の高い建物の場合
→ 学校・病院・消防署など、“地域のため”の施設は許可されることがあります。
3️⃣ 自治体が定める一定の区域内で、特例許可を受けた場合
→ たとえば“既存集落”と呼ばれる昔からの集落の中など。明石市や神戸市でも条件付きで許可が出ることがあります。
ただし、どれも“行政の許可”が必要で、誰でも自由に建てられるわけではありません。」
👩🦰
「へぇ〜！じゃあ、普通に家を買って住む人には少しハードルが高い場所なんですね。」
👨💼
「その通りです。だからこそ“価格が安い”ケースが多いんです。
チラシに『広い土地でこの値段！？』と感じたら、市街化調整区域の可能性があります。」
💡 なぜ市街化を抑える必要があるの？
👩🦰
「でも、なんでそんなふうに“建てちゃダメ”にしているんですか？もっと家を建てれば街が発展しそうなのに。」
👨💼
「とても良い疑問ですね。
理由は大きく２つあります👇
① インフラ整備の負担を減らすため
→ 家があちこちに建つと、道路・水道・下水道などを整備するのに莫大なお金がかかります。
そのため“市街化区域に集中させて効率的に整備しよう”という考え方なんです。
② 自然や農地を守るため
→ 無秩序に開発すると、農地が減ったり災害リスクが高まったりします。
調整区域を設けて、自然と街のバランスを保っているんですね。」
👩🦰
「なるほど、ちゃんと理由があるんですね！」
🧾 市街化調整区域の土地を買うときの注意点
👩🦰
「じゃあ、市街化調整区域の土地って、やっぱり買わないほうがいいですか？」
👨💼
「一概にそうとは言えません😊
注意点を理解した上で買うなら、良い選択になるケースもあります。」
👩🦰
「注意点というと？」
👨💼
「代表的なのはこの５つです👇
1️⃣ 原則、家を建てられない
→ 許可が下りない限り、建築不可。建物を建てたい場合は事前に役所で“開発審査会の許可”などを確認。
2️⃣ 住宅ローンが通りにくい
→ 建築不可の土地だと担保価値が低いため、金融機関によっては融資対象外になることがあります。
3️⃣ 売却しにくい
→ 需要が少なく、売却時に価格が下がることも。
4️⃣ 建物の用途制限が厳しい
→ たとえ建てても、住宅や農業用施設などに限定されることが多い。
5️⃣ ライフラインが整っていないこともある
→ 下水道や都市ガスが来ていない地域も多いんです。」
👩🦰
「たしかに、生活の利便性を考えると慎重に選んだ方が良さそうですね。」
👨💼
「その通りです。ですが、調整区域の土地でも“特定の条件下で建築可能”な場合もあるので、確認が大切です。」
🧭 具体例で見る：明石市・神戸市の調整区域
👩🦰
「明石市や神戸市でも、市街化調整区域ってありますか？」
👨💼
「ありますよ。たとえば、神戸市西区や北区、明石市の北側などにはまだ多くの調整区域が残っています。
これらの地域は、昔ながらの田畑や緑が多く、のどかな環境が魅力でもあります。
最近では、“既存集落内の特例”として、
・親族の家の隣に新築したい
・実家の建て替えをしたい
など、個別に許可が下りるケースも出てきています。」
👩🦰
「じゃあ、相談すればチャンスはあるんですね！」
👨💼
「はい、明石市や神戸市ではそれぞれ“開発指導課”が窓口になっています。
ただし、書類審査や地元同意など、かなりの時間と手続きが必要になるので、早めの相談が大事です。」
📉 なぜ安い？価格のカラクリ
👩🦰
「確かにチラシを見ていると、すごく広い土地なのに安いですよね。あれが調整区域なんですね。」
👨💼
「その通りです。建築ができない＝用途が限られるため、地価が安く設定されているんです。
ただ、“安いからお得”と考えて購入すると、後から『建てられなかった…』というケースも。
不動産の広告には、“調整区域・建築不可”の表示が必須ですが、しっかり確認しておきましょう。」
👩🦰
「うっかり買ってしまったら大変ですね💦」
👨💼
「そうですね。特に相続や農地転用のケースでは“市街化調整区域”というだけで複雑になることも多いです。」
📚 nodachiができるサポート
👩🦰
「そういうときって、誰に相談すればいいんですか？」
👨💼
「nodachiでは、こうした市街化調整区域や農地転用に関するご相談も承っています。
都市計画法や開発許可制度の知識をもとに、
・その土地が建築可能か
・どのような条件で許可が取れるか
・建築可能にするための手続きの流れ
を一つひとつ丁寧にご説明します。
また、必要に応じて、行政書士・土地家屋調査士・司法書士などの専門家とも連携し、ワンストップで対応可能です。」
👩🦰
「なるほど、専門家と連携してくれるのは安心ですね。」
👨💼
「はい。『この土地が調整区域だからダメ』とあきらめる前に、まずはご相談ください。
条件によっては、住宅建築や事業利用の道が開けることもあります。」
🏁 まとめ：市街化調整区域は“悪い土地”ではない
👩🦰
「今日のお話で、市街化調整区域って“危険”というより“ルールがある土地”っていう感じがしました。」
👨💼
「まさにその通りです！
市街化調整区域＝ダメではなく、『建築や利用に行政の許可が必要なエリア』です。
自然豊かで静かな環境を好む方にとっては理想的な立地でもありますし、広い土地を低価格で手に入れたい方にも魅力があります。
ただし、“建築可能かどうか”を事前に調べてから購入することが絶対条件です。」
👩🦰
「分かりました！これからはチラシを見るときに“市街化調整区域”って言葉にも注目してみますね。」
👨💼
「それが大事です😊
もし気になる土地があれば、図面や公図、都市計画図を一緒に見ながらご説明しますので、いつでもお気軽にご相談ください。」
🏡 nodachiからのひとこと
市街化調整区域の土地は、知識と手続き次第で有効活用できる可能性があります。
「購入前に知っておきたい」「建築できるか判断したい」そんなときは、明石大久保の小さな不動産・株式会社nodachiへご相談ください。
不動産・相続・税金・法令に精通した担当が、あなたの土地の“本当の価値”を一緒に見つけます。
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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