👩🦰お客様
「ノダチさん、実は離婚することになってしまって…。自宅をどうすればいいか分からなくて困っているんです💧」
👨💼ノダチ（不動産コンサルタント）
「そうでしたか…。離婚に伴う不動産の扱いは多くの方が直面する課題です。法律・税金・実務が絡むので複雑ですが、一緒に整理していきましょう😊」
💔 離婚と財産分与の基本
👩🦰お客様
「そもそも、離婚のときに自宅はどういう扱いになるんですか？」
👨💼ノダチ
「法律に“財産分与”と呼ばれる仕組みがあります。簡単に言うと、結婚生活の中で築いた財産を公平に分けるルールです。不動産も例外ではなく、財産分与の対象になるんです。」
- 婚姻中に購入した家 → 基本的に分与対象
- 結婚前から持っていた家 → 原則対象外
- 親から相続や贈与を受けた家 → 原則対象外（ただし、夫婦でローン返済をしていた場合は考慮されることも）
👩🦰お客様
「名義が夫になっていても関係あるんですか？」
👨💼ノダチ
「はい。名義よりも“夫婦がどれだけ協力して得た財産か”が重視されます。たとえば、専業主婦で収入がなくても、家事や子育てで生活を支えていたと評価されるんですよ。」
🏦 住宅ローンが残っているときの注意点
👩🦰お客様
「ローンがまだ残っているんですが、それでも売却できますか？」
👨💼ノダチ
「できます。ただし、金融機関の承諾が必要です。ポイントは“ローン残高と売却価格の関係”ですね。」
- 売却価格 ＞ ローン残高 → そのまま返済して抵当権を抹消できる
- 売却価格 ＜ ローン残高（オーバーローン） → 自己資金の持ち出し、または“任意売却”という手続きが必要
👩🦰お客様
「任意売却って何ですか？」
👨💼ノダチ
「競売にかける前に、銀行と交渉して売却を認めてもらう方法です。競売よりも高値で売れる可能性があるので、残債整理に有利になるケースが多いんです。」
📝 公正証書や協議書を作る大切さ
👨💼ノダチ
「不動産は高額財産ですから、離婚協議書や公正証書に取り決めを残しておくのが安全です。」
記載しておきたいポイントは：
- 家を売るのか、どちらかが住み続けるのか
- 売却した場合の代金をどう分けるのか（半分ずつ or ローン負担割合に応じてなど）
- ローンの返済責任をどうするか
- 名義変更をどう進めるか
👩🦰お客様
「言葉だけの約束じゃ後で揉めそうですもんね…。」
👨💼ノダチ
「そうなんです。弁護士や司法書士に相談して、きちんと書面に残すのが安心です。」
💸 売却時にかかる税金
👩🦰お客様
「売ったら税金もかかりますか？」
👨💼ノダチ
「状況によっては“譲渡所得税”が発生します。ただし“マイホーム特例（3,000万円控除）”が使える場合が多く、実際には税金がかからないケースもありますよ。」
代表的な税務の注意点
- 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税。ただし特例が適用可能。
- 住宅ローン控除：離婚後に家を出ると控除の対象外になる。
- 固定資産税・都市計画税：清算時の負担をどう分けるか協議が必要。
👩🦰お客様
「そういう税金面のことも確認しておかないと危ないですね。」
👶 子どもがいる場合の考え方
👩🦰お客様
「子どもが小さいので、転校はさせたくないんです…。」
👨💼ノダチ
「学区や生活環境は重要ですよね。売却せずに“賃貸に出す”という選択肢もあります。ただし、入居者対応や修繕など管理負担が発生するので、不動産会社と相談しながら検討する必要があります。」
🧾 売却の流れ
👩🦰お客様
「実際に売却するときの流れを教えてください。」
👨💼ノダチ
「一般的には次のようなステップになります👇」
- 不動産査定（複数社に依頼がおすすめ）
- 財産分与の協議（離婚協議書・公正証書で明文化）
- 金融機関へ確認（残債処理・任意売却の可否）
- 売却活動（広告・内覧対応など）
- 売買契約の締結
- 決済 → ローン返済 → 抵当権抹消
- 残代金の分配
👩🦰お客様
「売るだけじゃなく、法律や銀行のことも絡むんですね。」
👨💼ノダチ
「はい。だからこそ専門家と一緒に進めることが重要なんです。」
✅ まとめ
- 自宅は 財産分与の対象
- ローン残債がある場合は 金融機関の承諾が必須
- トラブル防止のために 離婚協議書や公正証書を作成
- 税金は マイホーム特例や控除の適用有無を確認
- 売却は 不動産会社＋弁護士・司法書士の連携が安心
👨💼ノダチ
「離婚に伴う不動産売却は、法律・税金・ローンが絡むので難しく感じるかもしれません。でも正しく手続きを進めれば、新しい生活のスタートを切る大きな一歩になります。nodachiでは、弁護士や司法書士とも連携しながら秘密厳守でサポートしています。ぜひお気軽にご相談ください🌱」
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