👨💼ノダチ
「こんにちは！今日は不動産の中でもちょっと難しいテーマ、“43条但し書き道路”について分かりやすく解説していきます✨」
👨🦰お客様
「43条…？なんだか法律っぽい響きで難しそうですね💦」
👨💼ノダチ
「そうですよね！普段の生活ではまず耳にしない言葉ですが、不動産を買ったり売ったりするときには“超重要ワード”なんです。特に“再建築できるかどうか”に直結しますので、ぜひ押さえておきましょう！」
📖 まずは接道義務から
👨💼ノダチ
「建築基準法では“接道義務”というルールがあります。」
- 建物を建てるには 幅員4m以上の道路 に 2m以上接していなければならない。
- これを満たさない土地は、原則として建築ができません。
👨🦰お客様
「え！？じゃあ細い道路や行き止まりの道にある土地って、家が建てられないんですか？」
👨💼ノダチ
「原則はそうなんです。でもそれだと昔からある狭い路地や農道沿いの家は建て替えできなくなってしまいますよね。そこで例外として設けられているのが“建築基準法43条但し書き”なんです💡」
🛤️ 43条但し書き道路とは？
👨💼ノダチ
「簡単に言うと、“法律上の道路ではないけど、特別に許可をもらえば建築してもいいよ”という道のことです。」
- 昔から住宅が建っている狭い道
- 農道や里道
- 行き止まりの袋小路
- 幅員が4m未満の通路
👨🦰お客様
「なるほど！つまり“グレーゾーンの道路”ってことですね？」
👨💼ノダチ
「イメージとしてはそうです😊。法律では“原則ダメだけど、行政が安全上問題ないと認めればOK”という仕組みなんです。」
📝 許可が必要なケース
👨💼ノダチ
「43条但し書き道路に接している土地は、“建築確認申請”を出すときに特別な許可が必要になります。」
- 新しく建物を建てるとき
- 建て替え（再建築）するとき
- 増築・大規模なリフォームをするとき
👨🦰お客様
「つまり普通の土地よりハードルが高いんですね！」
👨💼ノダチ
「そうです⚠️。行政が“消防車が入れるか”“避難経路は確保できるか”などを審査して、OKなら建築が許可されます。」
🔍 許可の条件・審査基準
👨💼ノダチ
「審査では主に次のような点がチェックされます。」
- 道路の幅が極端に狭くないか
- 消防や救急活動に支障がないか🚒
- 周辺の建物や環境と調和しているか
- 将来的に公道として整備される見込みがあるか
👨🦰お客様
「へえ〜！ただ“道があるから大丈夫”ってわけじゃないんですね！」
👨💼ノダチ
「その通りです！しかも自治体によって基準が微妙に違うので、“A市ではOKでもB市ではNG”なんてこともあるんですよ。」
✅ メリットとデメリット
👨💼ノダチ
「では43条但し書き道路のメリットとデメリットを整理してみましょう！」
メリット
- 本来は建築できない土地でも、再建築できる可能性がある
- 古くからの住宅地で利用されているケースが多い
- 条件付きながら資産として活用できる
デメリット
- 許可申請に時間と手間がかかる
- 必ず許可が下りるとは限らない
- 将来の売却時に“嫌煙されやすい”
- 金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなる
👨🦰お客様
「デメリットも結構大きいですね…！」
👨💼ノダチ
「そうなんです。ただ“再建築不可”と比べると、43条但し書き道路ならまだ希望は残されているんですよ😊」
⚠️ 実際によくあるトラブル事例
👨💼ノダチ
「ここで実際にあるトラブルを紹介しますね。」
- 許可が下りなかったケース
👉 消防車が入れない狭い路地で、建て替え不可になった。 - 売却価格が大幅ダウン
👉 再建築には許可が必要という条件がネックになり、買い手が減って相場より安く売却。 - ローン審査に落ちた
👉 金融機関がリスクを嫌って融資を渋る場合も。
👨🦰お客様
「うわぁ…事前に知らなかったら大変なことになりますね！」
👨💼ノダチ
「そうなんです！だからこそ、43条但し書き道路に接している土地は必ず事前に調べておくことが大切なんです☝️」
🏠 チェックポイント
👨💼ノダチ
「もし43条但し書き道路に接する土地を検討するなら、次のチェックポイントを押さえてください。」
1️⃣ 自治体の建築指導課で相談する
2️⃣ 過去に許可実績があるか確認
3️⃣ 消防車・救急車の進入路をイメージする
4️⃣ ローンが組める金融機関を事前に確認
👨🦰お客様
「専門的だから、不動産会社や行政に相談するのが必須ですね！」
👨💼ノダチ
「はい！自己判断せず、必ず専門家に確認してください💪」
🌟 ノダチからのアドバイス
👨💼ノダチ
「まとめると、43条但し書き道路は“不動産価値に大きく影響するポイント”です。」
✅ 接道義務を満たしていなくても、特例で建築可能になる場合がある
✅ ただし許可が必要で、必ず認められるわけではない
✅ 売却やローン審査にも影響する
👨🦰お客様
「つまり、“43条但し書き”って書いてあったら要注意！ってことですね？」
👨💼ノダチ
「その通りです！でも条件次第では十分に活用できる土地ですから、ネガティブに考えすぎる必要もありません。大切なのは“調査”と“確認”。そして信頼できる不動産会社に相談することです😊」
📌 まとめ
👨💼ノダチ
「43条但し書き道路は、普段あまり耳にしない言葉ですが…」
✅ 建築基準法の“接道義務”に関する特例
✅ 本来は建築不可の土地でも、許可を得れば建築可能
✅ 許可は自治体の判断で、必ず通るわけではない
✅ 売却やローンにも影響が出る可能性あり
👨🦰お客様
「なるほど！“再建築できるかどうか”を左右する大事なワードなんですね！」
👨💼ノダチ
「そうなんです✨。明石・大久保エリアでも古い住宅地には43条但し書き道路が多いので、不動産を検討する際はぜひ覚えておいてくださいね！」
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