👨🦰お客様
「ノダチさん、不動産関係の話で『路線価（ろせんか）』ってよく出てくるんですが…正直、難しくて分からないんです。土地の値段のことなんでしょうか？」
👨💼ノダチ
「良いご質問ですね！実は『路線価』は、国税庁が毎年発表する土地の評価額で、相続税や贈与税を計算するための基準として使われるんです。道路に面した1㎡あたりの金額が表示されていて、『その土地はいくらの評価になるのか』を決める基準になるんですよ。」
1. 路線価とは？
👨🦰お客様
「なるほど。じゃあその金額がそのまま土地の売買価格になるんですか？」
👨💼ノダチ
「そこがポイントです。路線価＝実際の売買価格（実勢価格）ではありません。
一般的に、路線価は実勢価格の 70〜80％程度 に設定されていることが多いんです。ですから、実際に売却する価格より少し低めの数字になります。」
👨🦰お客様
「へぇ！じゃあ売るときの価格とは違うんですね。」
👨💼ノダチ
「はい。土地の評価にはいくつかの種類がありまして、それぞれ役割が違います。」
- 実勢価格：実際に市場で売買される価格（不動産取引価格）。
- 固定資産税評価額：市町村が固定資産税を計算するために決める価格（実勢価格の約70％が目安）。
- 路線価：国税庁が相続税・贈与税を計算するために定める価格（実勢価格の約80％が目安）。
- 公示価格：国土交通省が毎年発表する基準価格。不動産取引や公共事業用地取得の参考になる。
👨💼ノダチ
「つまり、路線価は『税金計算用』に特化した評価額なんです。」
2. 路線価の歴史と制度の背景
👨🦰お客様
「どうしてわざわざ路線価なんて作ったんですか？」
👨💼ノダチ
「良い疑問です！もともと昭和30年代ごろまでは、相続税の土地評価を役所や税務署が個別に判断していました。でもそれでは公平性が保てず、地域差や担当者によるバラつきが出てしまったんです。そこで全国一律の基準を作ろう！ということで導入されたのが路線価制度なんですよ。」
👨🦰お客様
「なるほど。みんなが納得できる基準を作ったわけですね。」
👨💼ノダチ
「はい。毎年国税庁が調査を行い、地価公示などを参考にして7月に発表します。ですから最新の路線価を知ることは、自分の資産状況を正しく把握するうえでとても大切なんです。」
3. 路線価が使われる場面
👨🦰お客様
「じゃあ路線価って、具体的にどういうときに使われるんですか？」
👨💼ノダチ
「主に 相続税や贈与税の計算 に使われます。例えば親御さんから土地を相続した場合、その土地の評価額を路線価で計算して、相続税を算出します。」
👨🦰お客様
「ということは、路線価が高いと税金も高くなるんですね！」
👨💼ノダチ
「その通りです。だから資産家の方だけでなく、一般のご家庭でも路線価を知っておくことはとても重要なんですよ。」
👨💼ノダチ
「さらに、会社同士で不動産を贈与したり、家族間で土地を譲ったりする場合にも基準になります。」
4. 明石・大久保エリアの路線価の特徴
👨🦰お客様
「明石市や大久保周辺では、路線価ってどのくらいなんですか？」
👨💼ノダチ
「エリアによって差があります。例えばJR大久保駅前のメインストリートは商業施設やマンションが集まっているため、路線価が高めに設定されています。反対に、少し駅から離れた住宅街や農地は路線価が下がります。」
👨🦰お客様
「やっぱり駅チカは高いんですね！」
👨💼ノダチ
「はい。さらに過去5年ほどの傾向を見ると、大久保駅前は再開発や大型マンションの建設もあって、路線価が少しずつ上昇しています。資産価値が上がっているエリアなんです。」
👨💼ノダチ
「一方で、郊外のエリアや高齢化が進む地域では、横ばいか下落傾向も見られます。路線価を見ると地域の動きも見えてきますね。」
5. 路線価と実勢価格の違いを事例で解説
👨🦰お客様
「路線価と実際の売買価格の違いって、どのくらいあるんですか？」
👨💼ノダチ
「例えば、大久保駅から徒歩5分の土地があるとします。実勢価格では 1㎡あたり20万円 くらいで売れる相場だとしても、路線価は 16万円（80％程度） といった具合になります。固定資産税評価額だとさらに低く 14万円前後 というケースもあります。」
👨🦰お客様
「結構違うんですね！」
👨💼ノダチ
「はい。ですから、路線価だけを見て『この土地はこれくらいで売れる』と考えるのは危険です。売却を考えるなら、必ず実勢価格の査定を受けることが大事なんです。」
6. 路線価を知るメリット
👨🦰お客様
「相続や贈与以外ではあんまり関係ないんですか？」
👨💼ノダチ
「いえいえ、知っておくとこんなメリットがあります。」
- 相続税の試算ができる
- 相続が発生したときに、どれくらいの税金がかかるか事前に把握できる。
- 資産管理がしやすい
- 固定資産税評価額よりも市場に近いので、資産価値を知る目安になる。
- 不動産売却や贈与の判断に役立つ
- 将来の資産整理や生前贈与を考える際の参考になる。
- 節税の検討が可能
- 例えば土地を分筆したり貸したりすることで、評価額を下げる工夫もできる。
７. 路線価の調べ方と注意点
👨🦰お客様
「路線価って自分でも調べられるんですか？」
👨💼ノダチ
「はい。国税庁のホームページで『路線価図』が公開されていて、地図上から住所を探せば簡単に調べられます。ただ、数字の意味や土地の形状補正などを理解するのは難しいので、専門家に相談するのが安心です。」👉路線価を調べる「路線価図」はこちら
9. まとめ
👨🦰お客様
「今日のお話でよく分かりました！路線価は『税金計算用の土地評価額』で、相続や贈与のときにとても重要なんですね。」
👨💼ノダチ
「その通りです。路線価はただの数字ではなく、お客様の資産や将来の相続に直結する大切な指標なんです。もし『自分の土地の評価額はどれくらい？』『相続税がどれくらいかかる？』と気になることがあれば、ぜひお気軽にご相談ください😊」
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
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