1. 用途地域って聞いたことある？
🙍♀️山田さん
「ノダチさん、この前役所に行ったら『この土地は第一種低層住居専用地域です』って言われたんですけど…用途地域ってそもそも何ですか？🤔」
👨💼ノダチ
「いい質問ですね！🏡
用途地域（ようとちいき）というのは、都市計画法で定められている“土地の使い道”を決めるルールのことです。簡単に言うと、『このエリアは住宅メインにしましょう』『こっちは商業施設OK』という区分です。」
🙍♀️山田さん
「へぇ〜、じゃあ好き勝手にマンションや工場を建てられないんですね？」
👨💼ノダチ
「そうなんです。📜
無秩序に建物が立つと、住環境や景観、日当たり、交通などに影響しますよね？
だから自治体が“このエリアは何を中心に使うか”をあらかじめ決めているんです。」
2. 用途地域は全部で13種類！
🙍♀️山田さん
「具体的にはどんな種類があるんですか？」
👨💼ノダチ
「住宅系・商業系・工業系を合わせて13種類あります。ざっくり3グループに分けると…👇」
🏠 住宅系（8種類）
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
🏬 商業系（2種類）
- 近隣商業地域
- 商業地域
🏭 工業系（3種類）
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
🙍♀️山田さん
「結構多いですね…💦」
👨💼ノダチ
「そうですね。でも住宅系が多いので、住宅地では第一種低層〜準住居あたりがよく出てきます。」
3. 用途地域で何が変わるの？
🙍♀️山田さん
「用途地域って知っておくと何が得なんですか？」
👨💼ノダチ
「3つの大事なポイントがあります。💡」
- 建てられる建物の種類
- 住宅系は基本的に住宅や小規模店舗が中心
- 商業系は店舗・オフィス・マンションなど大規模建物もOK
- 工業系は工場や倉庫が建てられます
- 建ぺい率・容積率
- 建ぺい率＝敷地面積に対して建物が建てられる割合
- 容積率＝延べ床面積の割合
- 用途地域ごとに上限が決まっています🏢
- 資産価値や売却のしやすさ
- 商業地域は店舗需要が高く売却しやすい
- 第一種低層は環境重視で高価格帯の住宅地になりやすい
4. 明石市・大久保町の場合
🙍♀️山田さん
「うち、大久保町なんですけど、用途地域ってどうなってるんです？」
👨💼ノダチ
「明石市大久保町は、駅前エリアは商業系・準住居系が多く、少し離れると第一種住居地域や第一種低層住居専用地域が多いです。
例えばオーズタウン周辺は住宅系と商業系のエリアが混在していて、マンションや戸建てがバランスよく立っています。
このあたりは静かな環境を守るために建物の高さ制限もあるんですよ。」
5. 空き家・土地活用にも影響大！
🙍♀️山田さん
「空き家を売るときも関係あるんですか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです！🏠
例えば第一種低層住居専用地域だと、3階建て以上や大型店舗は建てられません。買主さんもその制限を考えて購入します。
逆に商業地域なら、住宅以外にも店舗や事務所が建てられるので、用途の幅が広がり価格も上がる可能性があります。」
6. 用途地域の調べ方
🙍♀️山田さん
「自分の土地が何地域かはどうやって調べるんですか？」
👨💼ノダチ
「簡単です👍
- 市役所の都市計画課で確認
- 各自治体のホームページにある『都市計画図』を閲覧 🐙明石市の確認はこちら
- 不動産会社に聞く（当社でもすぐ調べられます）
大久保エリアも用途地域図が公開されていますので、売却や建築の前に必ず確認しましょう。」
7. 知っておくと得する豆知識
- 用途地域がない場所もある（都市計画区域外）
- 用途地域は将来的に変更されることもある（再開発など）
- 同じ用途地域でも、地区計画や建築協定などでさらに制限がかかることもある
8. まとめ
🙍♀️山田さん
「なるほど〜！つまり、土地の価値や使い方は用途地域でかなり変わるんですね。」
👨💼ノダチ
「そうです！
特に売却や相続、土地活用を考えている方は、必ず事前にチェックしましょう。
明石市・大久保エリアでの不動産売却や活用のご相談は、地域密着の株式会社nodachiにお任せください😊」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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