1. はじめに：2026年、住宅購入のルールが書き換わる！🌊
お客様：ノダチさん、こんにちは。最近ニュースで「2026年度の税制改正」が話題になっていますよね。「103万円の壁」の話はよく聞きますが、住宅ローン減税もかなり大きく変わると聞きました。これから家を買おうとしている私にとって、損な話なんですか？それとも得な話なんですか？
ノダチ：こんにちは！まさに今、不動産業界で最もホットな話題です。
結論から申し上げますと、「これまでの常識が通用しなくなる」ほどの大きな変化です。これまでは「新築の方が減税でお得」というのが定説でしたが、2026年度からは「中古住宅が主役」になるような仕組みにガラッと変わります。😊
お客様：ええっ！中古が主役！？それは意外です。どうしてそんなことになったんでしょう？
ノダチ：背景には、高騰する住宅価格への対策や、環境への配慮など、国としての強いメッセージが込められています。今日は、先日公表された「税制改正大綱」をもとに、何が変わるのかを徹底的に紐解いていきましょう！🍵
2. 新築住宅への「厳しい視線」：2028年の崖 📉
お客様：まずは気になる新築の話から教えてください。どうして「厳しくなる」と言われているんですか？
ノダチ：新築については、国が「2050年カーボンニュートラル（脱炭素社会）」を本気で実現しようとしている姿勢が、減税額にシビアに反映されました。大きなポイントは2つです。
① 省エネ基準適合住宅の「元本上限」が大幅ダウン
これまでは「省エネ基準適合住宅」であれば、ローン残高の3,000万円までが控除対象（子育て世帯などは4,000万円）でした。これが2026年度からは、一気に「2,000万円（子育て世帯は3,000万円）」まで引き下げられます。
お客様：上限が1,000万円も減るんですか！？それは戻ってくる税金の総額が、13年間で計算すると数十万円単位で減ってしまうということですよね……。
ノダチ：その通りです。しかも、ここからが「衝撃的な措置」なのですが、この「省エネ基準適合住宅」は、2028年4月以降、住宅ローン控除の対象から「完全に除外」されることが決まりました。
お客様：えええっ！？除外！？2028年になったら、今の標準的な新築を買っても1円も減税されないんですか？
ノダチ：そうです。国は「もうそのレベルの家は、数年後には『性能不足』になるから、税金で応援はしない」と宣言したわけです。今後、新築でしっかり減税を受けたいなら、最低でも「ZEH（ゼッチ）水準」、できればさらに上の性能を目指さないと、将来売却する時にも「時代遅れの家」になってしまうリスクがあります。
3. 「災害レッドゾーン」での新築は減税ゼロへ ⚠️
ノダチ：もう一つ、新築を検討する上で見逃せないのが「場所」の制限です。2026年度からは、土砂災害や洪水のリスクが高い「災害レッドゾーン」に新築を建てると、住宅ローン減税が受けられなくなります。
お客様：えっ、土地の場所によって減税が受けられないことがあるんですか？
ノダチ：はい。「土砂災害特別警戒区域」や「浸水被害防止区域」などが対象です。明石市でも、ハザードマップをよく確認する必要があります。
ただし、「その場所にすでに建っている中古住宅を買う」場合や、「今住んでいる家を同じ場所で建て替える」場合は、引き続き控除の対象になります。あくまで「新しくそこに家を増やすこと」を抑制しようとしているんですね。
お客様：土地選びの段階から、今まで以上に慎重にならないといけませんね。
4. 中古住宅は「新築並み」の超優遇モードへ！🚀
お客様：新築の話を聞いていると不安になってきましたが、逆に「中古に優しい」というのはどういうことですか？
ノダチ：ここが今回の改正の最大の目玉です！中古住宅の流通を活性化させるため、新築とほぼ同等の手厚いメニューが用意されました。ポイントは3つです。
① 控除期間が「10年」から「13年」へ延長！
ノダチ：これまで中古住宅は、どれだけ性能が良くても控除期間は10年が基本でした。これが2026年度から、新築と同じ「13年間」に延長されます。
お客様：おおっ！3年も増えるのは家計にとって本当に大きいですね！
② 床面積の緩和「40㎡以上」でOK
ノダチ：今までは原則「50㎡以上」が必要でしたが、これが「40㎡以上」に緩和されました。
お客様：40㎡……。大久保駅周辺で一人暮らし用のマンションや、コンパクトな住まいを探している方には朗報ですね。
ノダチ：その通り！ただし、ここ重要ですよ。この面積は「壁芯（かべしん）」ではなく「内法（うちのり）」面積です。間取り図に書いてある面積（壁芯）が43㎡くらいだと、実際の内法は40㎡を切ってしまうこともあるので、そこは私のようなプロがしっかり登記簿を確認しますね。💪
③ 子育て・若者世帯への上限額アップ
ノダチ：中古の「長期優良住宅」や「ZEH住宅」を買う場合、これまでは元本上限3,000万円でしたが、子育て世帯・若者世帯なら「4,500万円」まで引き上げられます。
お客様：中古なのに、新築並みの上限額が設定されるんですね！
5. なぜ今、国は「中古」をここまで推すのか？ 🌏
お客様：でも、なんで急に中古住宅をこんなに優遇し始めたんでしょう？何か裏があるんですか？（笑）
ノダチ：裏というよりは、切実な「表の事情」が2つあります。
- 住宅価格の高騰対策：建築資材や人件費の高騰で、新築価格が跳ね上がっています。普通に働いている人が家を買えなくなるのを防ぐために、比較的安価な「中古住宅」を選びやすくしているんです。
- ストック型社会への転換：「作っては壊す」時代は終わりました。日本中にある空き家を活用し、リフォームして長く住む。それが地球環境（CO2削減）にも、個人の資産形成にもプラスになる、と国が舵を切ったんです。
お客様：なるほど。住宅ローン減税を「エサ」にして、中古住宅市場を盛り上げようとしているわけですね。
6. リフォーム補助金との「合わせ技」が最強の武器になる 🛠️
ノダチ：さらに、2026年度は「リフォーム・リノベーション補助金」も過去最大級の予算（3,780億円規模）が用意される見込みです。
お客様：住宅ローン減税を13年間受けながら、さらに補助金ももらえるんですか？
ノダチ：そうです！「中古を買って、補助金を使ってZEH水準までリフォームする」。これが2026年からの「最強の攻略法」になります。
「中古は寒い、古い」という不安は、最新の断熱改修や設備交換で解決できます。その費用の一部を国が持ち、さらに住宅ローンの残高もがっつり減税してくれる。こんなチャンスは滅多にありません。
7. 大久保町で家を探すなら、2026年度はどう動くべき？📍
お客様：ノダチさん。大久保町に根ざした不動産屋さんとして、私にアドバイスをください。これからどう動けばいいですか？
ノダチ：この大久保という街は、区画整理された綺麗な住宅街や、利便性の高い中古マンションが豊富にあります。2026年度を見据えた動き方をまとめますね。
【新築派のお客様】
- 「性能」に妥協しない：単に「省エネ基準」をクリアしているだけでなく、必ず「ZEH（ゼッチ）水準」以上の物件を選んでください。2028年の崖を回避し、資産価値を守るためです。
- 「場所」を徹底確認：災害レッドゾーンに該当しないか、ハザードマップを細かくチェックしましょう。
【中古派のお客様】
- 2026年4月以降が狙い目：改正内容が本格適用されるタイミングを狙って、13年間のフル控除を受けましょう。
- 「内法40㎡」を賢く使う：これまで諦めていたコンパクトな優良物件も視野に入れて、選択肢を広げましょう。
お客様：2026年4月……。それまでに、どんな中古物件があるのか、どんなリフォームができるのか、しっかり勉強しておく必要がありますね。
8. ノダチからのメッセージ：後悔しない家づくりのために 🏠✨
お客様：ノダチさん、今日は本当に勉強になりました。一人でニュースを見ていた時は不安でしたが、むしろ「中古＋リノベ」という新しい道が見えてワクワクしています。
ノダチ：それは良かったです！
住宅ローン減税は、あくまで「手段」であって「目的」ではありません。でも、制度を正しく知ることで、浮いたお金を「家族の旅行代」や「お子様の教育資金」に回すことができます。
私は、ここ明石市大久保町で「株式会社nodachi」を一人で営んでいます。一人だからこそ、お客様の隣に座って、同じ目線で「本当にその選択がベストか？」をじっくり考えることができます。
お客様：大手さんだと、どうしても「今月中に契約を！」と急かされるイメージがありましたが、ノダチさんなら安心してお任せできそうです。
ノダチ：ありがとうございます。大久保で「あの時、ノダチさんに相談して、この家を選んで良かったね」と10年後、20年後も思っていただけるよう、精一杯サポートさせていただきます。
まずは、気になるエリアのハザードマップの確認から始めてみませんか？😊👍
2026年度 住宅ローン減税 改正ポイントまとめ 📝
| 項目 | 新築住宅（一般） | 中古住宅（一般） |
| 控除期間 | 13年間 | 10年 → 13年へ延長！ |
| 床面積下限 | 40㎡以上 | 50㎡ → 40㎡へ緩和！ |
| 元本上限 | 3,000万 → 2,000万へ引下げ | 2,000万円を維持 |
| 子育て・若者世帯 | 優遇措置継続（上限は減少） | 最大4,500万円へ大幅拡充！ |
| 2028年4月〜 | 省エネ基準適合住宅は対象外！ | 2,000万円上限を継続 |
| 災害レッドゾーン | 原則、対象外（要注意） | 既存住宅購入なら対象 |
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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