👨💼ノダチ
こんにちは！
明石大久保の小さな不動産「nodachi（ノダチ）」です👨💼✨
今日のテーマは、マンションを購入するときによく出てくる言葉——
「敷地権（しきちけん）」 についてです。
不動産登記簿を見ると、「敷地権の表示」なんて難しい項目がありますよね。
でも、実はこの言葉を理解しておくことで、自分のマンションがどんな“土地の権利”を持っているかが分かるようになるんです。
👨🦰お客様
なるほど…。
でもそもそも、マンションを買うと「土地」も一緒に買うって聞いたことあります。
それが敷地権のことなんですか？
👨💼ノダチ
はい😊
マンションの「部屋（専有部分）」はもちろんあなたのものですが、
その建物が建っている土地は、住人みんなで共有しています。
つまり、マンションを買うということは👇
👉「建物（自分の部屋）」＋「土地の共有持分」も一緒に取得すること
この「土地の共有持分」と「建物の所有権」がセットになった権利を、法律上では
『敷地権付き区分建物』 といいます。
👨🦰お客様
なるほど、土地の共有分が「敷地権」なんですね！
でもどうしてそんな仕組みになっているんですか？
👨💼ノダチ
それは、マンションという建物の特性に理由があります🏢
マンションは一つの土地に大きな建物を建てて、
それを部屋ごとに区分して所有していますよね。
もし、各住人が土地の権利を「別々」に持ってしまうと、
土地の処分（売却・担保・賃貸など）が複雑になり、トラブルになりやすいんです💦
そこで昭和58年の**「区分所有法改正」により、
「建物の区分所有権」と「土地の持分（敷地権）」を一体化して登記する制度**ができました。
これが現在の「敷地権制度」です。
👨🦰お客様
なるほど、建物と土地をセットで考えないといけないんですね。
じゃあ、登記簿ではどう書かれているんですか？
👨💼ノダチ
とてもいい質問ですね👏
実際の登記簿謄本（登記事項証明書）では、
区分所有建物の「表題部」にこう書かれています👇
【敷地権の表示】
敷地権の種類：所有権
敷地権の割合：100000分の5000
つまり、あなたの部屋がマンション全体の土地のうち
「100,000分の5,000＝5％」を所有している、という意味です。
この「割合」は、専有部分の床面積に応じて決められています。
広い部屋ほど、土地の持分（敷地権割合）も大きくなります。
👨🦰お客様
なるほど！
でも「敷地権の種類」って所有権以外にもあるんですか？
👨💼ノダチ
はい、実はあります💡
代表的なのがこちら👇
| 敷地権の種類 | 意味 |
|---|---|
| 所有権 | マンションの土地を区分所有者全員で所有する |
| 借地権 | 土地は他人のものを借りている（地主が別にいる） |
たとえば、「借地権付きマンション」や「定期借地権マンション」などは、
土地の所有者が別にいて、一定期間だけ土地を借りて建てられた建物になります。
契約期間が終わると、土地の権利が消滅するため、
所有権付きのマンションより価格が安い傾向があります。
👨🦰お客様
なるほど…。
じゃあ、敷地権って勝手に売ったり分けたりできるんですか？
👨💼ノダチ
実は、それがこの制度の大切なポイントなんです😊
敷地権は「専有部分（部屋）」と切り離して処分できません。
つまり、「部屋を売らずに土地の権利だけ売る」ことはできないんです。
これを法律では「一体不可分の原則」と呼びます。
このルールがあるおかげで、
マンションの土地がバラバラに売られてしまうことを防げるわけです。
👨🦰お客様
なるほど、部屋と土地は“運命共同体”みたいなものですね！
👨💼ノダチ
まさにその通りです👏✨
そしてもう一つ、重要な点があります。
それは「古いマンションでは敷地権が登記されていないことがある」ということです。
👨🦰お客様
えっ？
じゃあ敷地権がないマンションもあるんですか？
👨💼ノダチ
あります😅
昭和58年（1983年）以前に建てられたマンションは、
敷地権制度がまだ導入されていなかったため、
土地と建物の権利が別々に登記されています。
その場合は、土地の共有持分を別途確認する必要があり、
売買の際に登記簿が複数（建物用・土地用）になることもあります。
👨🦰お客様
なるほど…古い物件だと、ちょっと権利関係が複雑なんですね。
👨💼ノダチ
はい、だからこそ注意が必要です⚠️
特に、登記簿を見て「敷地権の表示」があるかどうかは、
購入前に必ずチェックすべきポイントです。
- 敷地権付き → 建物と土地の権利が一体。
- 敷地権なし → 建物と土地の権利が別々。
登記簿を読む際には、
「敷地権の種類」「敷地権の割合」「敷地権の登記の有無」を確認すると安心です。
👨🦰お客様
勉強になりますね…。
でも、実際の取引で気を付けるべきことはありますか？
👨💼ノダチ
もちろんあります😊
敷地権が関わる取引では、次の3点を押さえておきましょう👇
1️⃣ ローン審査の条件
→ 敷地権のないマンションだと、金融機関が担保評価を下げる場合があります。
2️⃣ 建替え時のトラブル
→ 敷地権付きマンションなら土地の処分も全員一致で可能ですが、
敷地権なしだと土地所有者ごとの合意が必要になります。
3️⃣ 固定資産税の内訳
→ 敷地権割合に応じて、土地の税金が按分されます。
自分の「持分割合」が分かると、納税額の仕組みも理解しやすくなります。
👨🦰お客様
なるほど…。
つまり、登記簿の「敷地権」って、マンションの“本当の所有関係”を映しているんですね。
👨💼ノダチ
そうなんです✨
「部屋だけの所有者」ではなく、「土地の一部の共有者」でもある。
それがマンションの所有者なんです。
敷地権を理解することは、
👉 資産価値を正しく把握すること
👉 将来の売却・建替え・相続の判断を誤らないこと
につながります。
👨💼ノダチ（まとめ）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 敷地権とは | マンションの部屋（専有部分）と土地の権利を一体化したもの |
| 種類 | 所有権・借地権など |
| 特徴 | 一体不可分（部屋だけ・土地だけの売買は不可） |
| 登記簿の確認 | 「敷地権の種類」「敷地権の割合」「敷地権の表示の有無」 |
| 注意点 | 古いマンションは敷地権登記がないこともある |
👨💼ノダチ
もし、登記簿を見てもよく分からない💦という方は、
お気軽にnodachiまでご相談ください。
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など、専門家と連携しながら分かりやすく解説・サポートいたします😊
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