第1章：家賃収入が出たら「不動産所得」で確定申告が必要？
お客様
「家主になって家賃収入が出たのですが、確定申告しなきゃダメなんですか？🤔」
ノダチ
「はい、基本的にはそうです。
家賃収入など、不動産を貸して得た収入は、国税庁でも “不動産所得” に分類されています。
お客様
「“不動産所得”っていう言葉、聞きなれてなくて…」
ノダチ
「簡単に言うと、
👉 総収入金額 － 必要経費 ＝ 不動産所得 です。
家賃や更新料などが“収入”、管理費・修繕費・減価償却費などが“必要経費”です。」
第2章：確定申告が必要な条件は？✔️
お客様
「収入が少ないと申告しなくていいんじゃないですか？」
ノダチ
「その通り、一部例外があります。
例えば、給与所得があるサラリーマンの方が副業で賃貸をしていて、不動産所得が20万円以下なら確定申告不要という考え方もあります。
ただし、これはあくまでも給与所得者＋副業の場合の目安であり、以下の点に注意が必要です。」
⚠️ 確定申告が必要／不要のポイント
- 不動産収入が「総収入」だけでなく、経費を差し引いた後の“不動産所得”が20万円以下でも、申告した方がメリットがあるケースがあります。
- また、確定申告しないと、他の所得（給与所得など）との損益通算ができず、節税機会を逃す可能性があります。
第3章：必要経費・収入の具体的な中身🧾
お客様
「必要経費って具体的に何が入るんですか？」
ノダチ
「はい、代表的なものを挙げますね。
収入・経費ともに明確に帳簿・領収書を残しておくことが大切です。
📥 収入に含まれるもの
- 家賃
- 更新料、礼金、敷金の返さない部分など
- 共益費、管理費など借主から受け取るもの
📤 経費として認められるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・損害保険料
- 建物の修繕費・メンテナンス費用
- 減価償却費（建物の価値を年数で分割経費化）
- ローンの利子部分（元本返済部分は経費とならない）
- 管理会社への委託費、広告宣伝費など
第4章：どんな申告方法がある？白色 vs 青色📋
お客様
「白色申告と青色申告って何が違うんでしょう？」
ノダチ
「不動産所得にもこの区分があります。簡単に言うと、帳簿をしっかり付けているなら“青色申告”の方がメリット大です。 」
✔ 青色申告のメリット
- 複式簿記による記帳が必要ですが、 青色申告特別控除（10万円または65万円） が受けられるケースあり。
- 赤字が出た年には、給与所得など他の所得と損益通算ができる可能性あり。
✔ 白色申告
- 記帳のハードルが低めですが、節税メリットは限定的です。
- 必要書類や帳簿保存の要件を満たすことが求められます。
第5章：申告の流れと必要な書類✍️
ノダチ
「それでは、具体的に何をどう準備すればいいか流れを見ていきましょう。」
🔄 申告手続きの流れ
- 1月1日～12月31日までの賃貸収入・経費を集計
- 必要経費や減価償却費などを差し引いて不動産所得を計算
- 給与所得など他の所得がある場合は合算して課税所得を算出
- 翌年2月16日～3月15日の間に確定申告書を提出（e-Taxも可）
📂 必要書類の例
- 源泉徴収票（給与所得がある方）
- 賃貸契約書・家賃明細・更新料など収入がわかる資料
- 固定資産税・都市計画税の領収書
- 損害保険料の領収書
- 減価償却の計算資料
- 管理会社委託費、広告費など支払った領収書・契約書
- 帳簿・通帳の写し
第6章：家主さんならではのチェックポイント🔍
ノダチ
「物件を所有・運用されている方にとっても、特に注意していただきたい点があります。」
- 管理を委託している場合、管理委託料や清掃・共用部分費用が経費になるかどうか整理しましょう。
- リノベーション・修繕をした場合、“修繕費”扱いになるか“資本的支出”になるかで経費化できる時期が変わります。
- 空室期間や家賃滞納があった場合、収入として計上できないか、経費としてどう扱うかを整理。
- 転貸（サブリース）や一時的な住居兼用物件にしている場合、家事按分（自宅使用分の経費按分）が必要になるかを確認。
第7章：よくある失敗・注意すべきリスク⚠️
お客様
「何か“やってはいけない”ことってありますか？」
ノダチ
「はい、いくつか典型的なリスクがあります。」
- 確定申告を怠ると、 無申告加算税・延滞税 の対象になる可能性あり。
- 経費と思っていた支出が、実は「資本的支出」と判断され、その年度の経費計上できないことも。
- ローンの元本返済部分を経費にしてしまうケースがありますが、これは認められません。
- 複数物件を所有していて、「事業的規模」かどうかで扱いが変わる可能性あり。
第8章：まとめ — 家主さんが確定申告をきちんとする理由💡
ノダチ
「家賃収入がある家主さんにとって、確定申告は“義務”であるとともに、“節税”の大きなチャンスです。」
お客様
「確定申告をきちんとやることが、安心・信頼にもつながるんですね。」
ノダチ
「その通りです。明石・大久保エリアで物件を所有されている方は、
👉 『この物件からの収入・経費をどこまで正しく処理できているか』 をチェックしましょう。
節税だけでなく、将来の売却・相続を考えたときにも重要な“信頼できる帳簿”になります✨」
