🏠 今日のブログ：高額査定という名の「蟻地獄」
お客様：「ノダチさーん！ちょっと聞いてくださいよ。実は、実家のマンションを売ろうと思って、ネットで話題の一括査定サイトを使ってみたんですよ。」
ノダチ：「おお、一括査定ですね。最近はスマホでポチッとするだけで、5〜6社くらい一気に概算が出ますもんね。便利ですよねぇ。」
お客様：「そうなんです。それでね、A社は2,800万円、B社は3,000万円、地元のC社は2,900万円って言ってきたんです。……でもね、最後に連絡が来たD社がすごかったんですよ！なんと『3,600万円』って！」
ノダチ：「さ、3,600万円、ですか。他社より700万円も高いんですね。」
お客様：「そうなんです！D社の担当者が言うには、『うちは独自の高額所得者リストを持ってますから』とか『このエリアを探している特別なお客様が今ちょうどいるんです！』って。これ、迷わずD社に決めていいですよね？✨」
ノダチ：「……お客様。深呼吸してください。その3,600万円という数字、実は『地獄への特急券』かもしれませんよ。」
1. なぜ「ありえない高値」を出すのか？（媒介契約の罠）
お客様：「えっ、特急券ってどういうことですか？高く売れるなら万々歳じゃないですか。ノダチさん、まさか嫉妬ですか？（笑）」
ノダチ：「嫉妬なら可愛げがあるんですけどね。実はこれ、不動産業界で古くから使われている『高預かり』という手法なんです。お客様、不動産会社が一番欲しいものは何だと思いますか？」
お客様：「えーっと、売れた時の手数料？」
ノダチ：「正解です。でも、手数料をもらうためには、まず『売り物件』を自社で抱えなきゃいけない。つまり、お客様と『媒介契約（ばいかいけいやく）』を結ぶ必要があるんです。一括査定は、言わば数社によるコンペです。お客様なら、どの会社と契約しますか？」
お客様：「それはもちろん、一番高く売ってくれそうな会社ですよ。」
ノダチ：「そうですよね。だから、悪徳な……あ、失礼、戦略的な会社は、『相場を無視してでも、とりあえず一番高い数字を出す』んです。根拠なんて二の次。まずは契約書にハンコをもらうことがゴール。これを我々の業界では『釣り査定』と呼ぶこともあります。餌を高く吊り上げて、お客様という魚を一本釣りするわけです。」
2. 契約後に待ち構える「沈黙の1ヶ月」
お客様：「でも、契約した以上は、D社はその金額で広告を出してくれるんですよね？なら、もし奇跡的にその金額で買う人が現れたらラッキーじゃないですか。」
ノダチ：「その『奇跡』を待つ時間が、地獄の第一段階です。契約を結んだ途端、それまで毎日情熱的に電話をかけてきた担当者の態度が、フッと落ち着きます。そして、3,600万円でSUUMOやホームズに掲載されますよね。……でも、周りのライバル物件は2,800万円〜3,000万円で出ているわけです。」
お客様：「……あ、買い手からしたら、わざわざ高い物件は見に行かないか。」
ノダチ：「その通り！ネットで検索する人は、賢いですから。同じような広さ、築年数で700万円も高い物件は、クリックすらされません。 結果、どうなるか。案内（内見）が一件も入りません。 2週間、1ヶ月と経つうちに、お客様は不安になりますよね？『ノダチさん、全然連絡がないんだけど……』って。」
3. 「干し」からの「追い込み」：地獄の第二段階
お客様：「うわぁ、想像しただけで胃が痛い。それで、D社はどう言ってくるんですか？」
ノダチ：「ここからが彼らの本領発揮です。これを専門用語で『干す』と言います。わざと売れない価格で放置して、お客様を精神的に疲れさせるんです。 そして1ヶ月が過ぎた頃、担当者が重い口を開きます。 『いや〜、お客様。実は、最近このエリアの相場が急激に冷え込んでしまいまして……。案内が全く入りません。このままだと売れ残って”手垢”がついてしまいます。まずは3,200万円に下げましょう。』」
お客様：「ええっ！最初に言ってた3,600万円はどこに行ったのよ！」
ノダチ：「お客様が怒っても、彼らは慣れっこです。『市場の反応が……』『景気が……』と適当な理由をつけて、どんどん価格を下げさせます。 お客様はすでにD社と契約（専任媒介など）してしまっているので、他社に乗り換えるのも面倒だし、何より『もうD社に任せちゃったしな……』という心理的な縛り（サンクコスト）が働いて、言う通りにしてしまうんです。」
4. 結局、相場より安く売らされる悲劇
お客様：「じゃあ、3,200万円に下げれば売れるんですか？」
ノダチ：「いいえ。一度『売れ残っている物件』というレッテルを貼られた不動産は、買い手から『何か問題があるのかな？』『もっと待てばもっと下がるかも』と警戒されます。 最終的にどうなるか。 結局、2,700万円くらいまで下げたところで、ようやく買い手が現れます。しかもその買い手から『さらに100万円値引きしてくれたら買います』なんて言われて、ボロボロの状態で成約……。 これ、よく見てください。一番堅実に2,900万円って言っていた地元の会社に任せていた方が、もっと早く、もっと高く売れていた可能性が高いんです。」
お客様：「……地獄だ。時間の無駄だし、精神的なダメージもデカすぎる。D社に3,600万円で捕まったせいで、売却プランが全部狂っちゃうじゃないですか！」
5. ノダチが教える「誠実な査定書」の見分け方
お客様：「ノダチさん……。じゃあ、何を信じればいいんですか？数字が信じられないなら、何を基準に選べばいいの？」
ノダチ：「良い質問です！私は、査定額の『高さ』ではなく、『根拠の厚さ』を見てほしいとお伝えしています。チェックポイントは3つです。」
① 近隣の「成約」事例が公開されているか？
「売り出し中」の価格は、あくまで売主の希望。大切なのは「実際にいくらで取引されたか」です。レインズ（不動産流通標準情報システム）のデータをちゃんと見せてくれるか、成約事例との比較が論理的かを確認してください。
② 物件の「欠点」を指摘してくれるか？
高い査定を出す会社は、耳に心地いいことしか言いません。「日当たり最高ですね！」「内装綺麗ですね！」……でも、プロなら必ず「ここはマイナス査定になります」というポイントを見つけるはずです。それを正直に伝えてくれる担当者は信頼できます。
③ 「売却戦略」が具体的か？
ただネットに載せるだけなら、誰でもできます。「このターゲット層には、こういうチラシを撒きましょう」「この時期は需要が増えるので、ここを強調しましょう」という、価格に見合った戦略があるかどうかです。
6. 明石大久保の小さな不動産「ノダチ」のこだわり
お客様：「ノダチさんは、査定の時、どんなお話をされるんですか？」
ノダチ：「私は、まず『一番高い数字』は出しません。（笑） その代わり、『3ヶ月以内に確実に売れる可能性が高い価格』と『少しチャレンジしてみる価値のある価格』の2段階で提示します。 そして、何より大切にしているのは、お客様の『その後の人生』です。 住み替えなのか、相続なのか、離婚なのか……。事情によって、時間を優先すべきか、価格を優先すべきかは変わります。それを踏まえて売却戦略を考えて、書面として提案いたします。当社は小さな会社ですから、一括査定サイトで大手と数字の競り合いをしても勝てません。でも、『嘘をつかないこと』と『最後まで寄り添うこと』だけは、どこにも負けない自信があります。」
お客様：「……なんだか、目が覚めました。D社の3,600万円、もう一度冷静に考え直してみます。ノダチさん、私の物件、改めて『現実的な視点』で査定してもらえませんか？」
ノダチ：「もちろんです！大久保の町を毎日歩き回っている私だからこそ見える、”生”の相場をお伝えしますね。一緒に出口の見えない地獄ではなく、明るい未来への扉を探しましょう！」😊
📝 最後に：不動産売却を成功させるために
不動産売却は、人生の大きな転機です。 その第一歩である「査定」で数字の魔力に惑わされないでください。
「一番高い会社」が「一番良い会社」であることは、不動産業界においては極めて稀です。 むしろ、耳の痛い真実を伝えてくれる会社こそがあなたの本当の味方かもしれません。
明石市大久保町周辺で、 「大手の一括査定を受けたけど、なんだか信じられない……」 「この金額、本当に妥当なの？」 と不安を感じているあなた。
ぜひ一度、株式会社nodachiにご相談ください。
地元の小さな不動産屋だからこそできる、忖度なしのリアルなアドバイスをお約束します。
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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